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Bilan favorable pour la défiscalisation Scellier
Immobilier | 13 novembre 2009 | Les Echos
La volonté des députés de maintenir en l'état les avantages fiscaux liés à l'investissement locatif relance le débat : les 11 miliards d'euros de réduction fiscale consacrés chaque année au logement, en plus des investissements outre-mer, produisent-ils les effets escomptés ?
Pour le député UMP Gilles Carrez, auteur de l'amendement visant à prolonger le dispositif Scellier, cela ne fait guère de doute : " Le dispositif Scellier a permis la mise en chantier de 50.000 logements depuis le début d'année. L'an dernier, à la même période, le nombre de logements créés au titre de l'investissement locatif était retombé à zéro ", défend-il.
Le rapport annexé à la loi de Finances 2010 sur " l'efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l'amélioration de l'offre de logements ", confirme ses propos, même si le gain pour les ménages modestes est plus contestable. Ainsi, les dispositifs Borloo, Robien et Scelllier, permettant de réduire son impôt en investissant dans un logement loué pendant au moins neuf ans, ont contribué à augmenter le nombre de logements neufs produits depuis 2003. Leur nombre est passé de 30.000 à 60.000 par an en quatre ans, soit plus de 4 milliards d'euros d'investissements supplémentaires par an.
Les dispositifs Robien et Borloo s'éteignent à la fin de l'année. Ils sont remplacés par le dispositif Scellier (effectif depuis le 1 janvier), qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % du prix d'achat , étalée sur neuf ans . Il s'applique aux investissements locatifs réalisés entre le 1 janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Comme pour les anciens dispositifs, les bénéficiaires prennent l'engagement de louer leur logement pendant au moins neuf ans.
" Cette production a conduit à une détente du marché locatif ", indique le gouvernement, d'autant plus satisfait que la dépense pour l'Etat ne dépasse pas 16.000 euros par logement, en moyenne. L'effort financier est ainsi bien moins important que pour le financement du logement social (prêt locatif à usage social), qui représente environ 56.000 euros par logement. Mais les avantages pour les locataires sont également moindres : contrairement aux prêts sociaux, les dispositifs Scellier et Borloo n'imposent pas, ou très peu, de loyer modéré.
La volonté du gouvernement de soutenir l'accession à la propriété peine, elle aussi, à produire ses effets : instauré en janvier 2005, le prêt à taux zéro n'a pas encore permis d'accroître la part des primo-accédants parmi l'ensemble des acheteurs. En 2004 et en 2005, ils représentaient 63 % de l'ensemble des accédants. Ils n'étaient plus que 58 % en 2006, le taux étant remonté à 63 % depuis. Et malgré le doublement du prêt, jusqu'au 1er juillet 2010, le gouvernement est encore loin d'atteindre son objectif de 70 % de primo-accédants. De même, il ne parvient pas à cibler le prêt à taux zéro sur les ménages modestes : seuls 4 sur 10 sont non imposables ou soumis aux deux premières tranches d'impôt sur le revenu (revenu imposable inférieur à 11.673 euros par part). Cet échec s'explique par la restriction des offres de crédits, en raison de la crise financière, justifie Bercy, qui repousse ainsi à 2011 son objectif de 50 % de ménages modestes bénéficiaires du PTZ.
Un effet d'aubaine
Quant à la déductibilité des intérêts d'emprunt, censée faciliter l'accès à la propriété, elle est trop faible " pour être prise en compte dans le plan de financement des ménages accédants ", reconnaît le gouvernement. Elle constituerait donc surtout un effet d'aubaine pour les 376.000 ménages bénéficiaires.
L'avantage est sans comparaison avec le prix d'acquisition : il augmente la capacité d'acquisition de seulement 6.800 euros. Il permet donc, en moyenne, d'accroître la surface d'achat de 3 mètres carrés supplémentaires ou de réduire ses taux d'intérêt de 0,6 %. De quoi justifier la décision du gouvernement de recentrer l'avantage sur les logements verts.
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