Démembrement de propriété : Conseils démembrement

Synthèse du démembrement de propriétéSynthèse du démembrement de propriété

Le meilleur moyen de défiscaliser vos revenus fonciers

Investissements concernés par le démembrement de propriété :

Théoriquement tous les biens immobiliers peuvent être démembrés ; le principe du démembrement consiste à séparer la nue propriété d'un bien immobilier de son usufruit. La nue propriété peut s'entendre comme la détention d'un bien tandis que l'usufruit correspond plus à son utilisation ou à son exploitation.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété :

Le fait même de démembrer un bien immobilier en deux parties a pour conséquence naturelle, mathématique et directe que la nue propriété ou l'usufruit vaudront séparément forcément moins que le bien immobilier « plein ». Ainsi dans le cas d'une donation cela a pour conséquence d'alléger la fiscalité puisque seule la nue propriété ou l'usufruit peuvent être donnés.

Par ailleurs la détention d'un bien en nue propriété n'a aucune conséquences négative sur la fiscalité foncière (pas de revenus fonciers) et a même des effets positifs puisque les intérêts d'emprunt éventuels liés à l'achat de la nue propriété peuvent être déduits.

Enfin la valeur de la nue propriété n'est pas prise en compte dans l'assiette ISF.

Exemple d'investissement en démembrement

Vous achetez, le 2 janvier la nue propriété d'un appartement de 60 m2 pour un montant de 200 000 € (valeur totale 380 000 €) ; pour cela vous souscrivez un prêt à un taux de 4%. Vous récupérez par ailleurs l'usufruit du bien immobilier au bout de 15 ans. Vous avez par ailleurs 10 000 € de revenus fonciers d'un autre bien immobilier.

Chaque année vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt du bien démembré de vos revenus fonciers. Ainsi en année 1 vous avez généré 8000 € d'intérêts d'emprunt que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Il en résultera une économie d'impôts de 3200 € si votre tranche marginale d'imposition est de 40 %.

Obligations à respecter :

Pas d'obligation spécifique pour faire un investissement en démembrement de propriété, sinon de ne pas utiliser les avantages de la nue propriété quand on est usufruitier et vice versa.

Notre avis sur le démembrement de propriété

Excellente opportunité pour des contribuables ayant déjà des revenus fonciers.
Une bonne manière d'envisager un investissement immobilier en se dégageant de tout souci de gestion.
Un moyen astucieux de transmission en plusieurs étapes.
Un excellent moyen pour acquérir un bien immobilier à moindre coût.