Synthèse de la Loi Scellier Outre-merSynthèse de la Loi Scellier Outre-mer

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• Investissements concernés par la loi Scellier Outre-mer :

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  La loi Scellier outre mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d'achèvement ou à réhabiliter. Cette loi en vigueur depuis le 1er janvier 2009 pour les DOM et le 27 mai 2009 pour les DOM TOM COM va s’éteindre le 31 décembre 2012. Tous les investissements relevant du régime Scellier Outre Mer doivent être destinés à la location pendant au moins 9 ans

• Avantages fiscaux de la loi Scellier Outre-mer :

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• Réduction d'impôt de 24 % du prix de revient (prix immobilier + frais dits de notaire) du logement retenu dans la limite de 300.000 € pour les logements acquis en 2012.
• Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par an. Il est important de noter que le régime Scellier Outre Mer est considéré comme équivalent au régime Scellier par le législateur : un contribuable ne pourra pas prétendre la même année à faire deux investissements sous prétexte que l’un est en Scellier et que l’autre en Scellier Outre Mer.
• La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette année, puis des huit années qui suivent à concurrence d'1/9ème chaque année. Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être imputé sur les six années qui suivent.
• A compter du 1er janvier 2011, les investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’à la Polynésie française et à la Nouvelle-Calédonie bénéficieront d’un régime très privilégié :
  - La durée minimale de l'engagement de location est fixée à cinq ans (au lieu de neuf),
  - Le nombre d'années sur lequel est répartie la réduction d'impôt est fixé à cinq (au lieu de neuf). La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt, à raison d'un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (au lieu de neuf).
• Concernant la déclaration des revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
  - La totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt,
  - Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.
  - Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
  

• Obligations à respecter :

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• Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
• Les revenus des locataires ne sont pas plafonnés.
• Il est possible pour l’investisseur de louer à ses ascendants ou descendants dès lors que ces derniers ne sont pas sur le même foyer fiscal.
• Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface dite Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14 m²) de 12,29 € / m² pour les Départements d'outre-mer et de 15,61 € / m² pour la Polynésie française (cf Bulletin Officiel des Impôts du 22 mars 2011 5-B-5-11).
Par ailleurs, la loi Scellier Outre-mer tout comme la loi Scellier Métropole a son pendant social avec deux avantages supplémentaires :
- Une incitation fiscale supplémentaire (8% ; en fait 4% par tranche de trois ans renouvelable une fois) dès lors que le propriétaire détient le bien pendant 15 ans.
- Un abattement de 30 % sur les loyers.

  Notre avis sur la défiscalisation Scellier Outre-mer

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• La loi Scellier Outre-mer est le dispositif Scellier le plus incitatif compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (24%).
• La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
• La loi Scellier Outre-mer s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine.
• Le panel est moins large qu’en loi Scellier compte tenu du niveau plus élevé de la défiscalisation (+/- 3000 € par an pour un investissement à 100.000 € par exemple).
• Ce type d’investissement « autorise » les accidents de parcours et des baisses de revenus qui auraient pour conséquence des baisses d’imposition pour l’investisseur ; une économie d’impôt non consommée en année N est reportable jusqu’en année N+6.
• L’investissement dans le cadre de la loi Scellier Outre-mer reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative.
• Les marchés sont cycliques et selon les lieux les cycles ne sont pas les mêmes ; il convient donc de privilégier les bons emplacements sur des marchés qui sont en début de cycle.
• A partir du moment où l’investissement de départ est bon, et tout chose égale par ailleurs, les possibilités de belles plus values à la revente sont réelles.
• Il convient de faire attention aux avantages de la loi Scellier Outre-mer Social et certainement plus qu’en Métropole. Les plafonds de revenus sont réellement restrictifs ; quant aux plafonds de loyers, ils sont souvent en deçà des prix de marché et peuvent altérer de manière importante les rentabilités locatives.

 

La loi Scellier Outre-mer en détail

Questions / Réponses loi Scellier Outre-mer