Synthèse de la Loi Scellier socialSynthèse de la Loi Scellier social

Conseils défiscalisation loi Scellier social

Déduisez jusqu'à 63 000 € de vos impôts sur 15 ans

Investissements concernés par la loi Scellier social :

La loi Scellier Social concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d'achèvement ou à réhabiliter.

Cette loi en vigueur depuis le 1er janvier 2009 en France Métropolitaine va s’éteindre le 31 décembre 2012.

Tous les investissements relevant du régime Scellier doivent être destinés à la location pendant au moins 9 ans.

Il est important de noter que l’option « Social » peut selon les interlocuteurs être appelée « Intermédiaire » ou « Carrez ».

Avantages fiscaux de la loi Scellier social :

Une réduction d'impôt de 13 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire) retenu dans la limite de 300 000 € pour les logements acquis en 2011 et répondant aux normes du label BBC (Bâtiment Basse Consommation)
La réduction d’impôt passe à 6% pour les logements non BBC acquis en 2011.
Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par an.
Au delà de la réduction Scellier sur 9 ans, le contribuable peut bénéficier de deux avantages fiscaux supplémentaires :
- Une réduction d'impôt additionnelle de 4%, entre la 10ème et la 12ème année (soit 1,33% chaque année) et de 4%, entre la 13ème et la 15ème année. Ceci constitue donc un avantage fiscal maximal de 21% ; pour un investissement de 300 000 €, l’avantage fiscal s’élève alors à 63.000 € pour toute acquisition opérée en 2011,
- Un abattement de 30% sur le montant des loyers dans le cadre de la fiscalité foncière.
Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt scellier social qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par an. Il est important de noter que le régime Social (et même Outre-mer) sont des régimes considérés comme équivalents par le législateur : un contribuable ne pourra pas prétendre, la même année, à faire deux investissement sous prétexte que l’un est en Scellier et l’autre en Scellier Social.
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette année, puis des huit années qui suivent à concurrence d'1/9ème chaque année.
Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être imputé sur les six années qui suivent.
Concernant la déclaration des revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044) un certain nombre de charges, parmi lesquelles :
- Une déduction forfaitaire de 30% du revenu locatif;
- La totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt,
- Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.
- Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.

Exemple de défiscalisation loi Scellier social

Vous achetez un appartement neuf de 50 m² à Lyon au prix de 150.000 € (frais de notaires inclus). Pour bénéficier du régime Scellier Social, vos locataires devront gagner moins de 42.396 € par an, et le loyer annuel devra être inférieur à 5.940 €. Vous signez donc un bail à loyer mensuel de 495 €, sur lequel vous aurez droit à un abattement de 30 %. Vos charges annuelles sont de 495 € et vos intérêts d'emprunt de 7.000 €.
Montant de la défiscalisation	150.000 € x 13% = 19.500 €
Réduction d'impôt	2.166 € par an pendant 9 ans puis 150.000 x 1,33%= 2.000 € les 6 années suivantes
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 700 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie supplémentaire de 198 € par an.
D'autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature, vous avez aussi le bénéfice de l'abattement de 30% sur ces loyers perçus.

Obligations à respecter :

Le logement doit être loué nu pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale. Le logement doit être loué nué pendant 12 ans ou 15 ans si l’investisseur décide de bénéficier de l’avantage fiscal supplémentaire.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Les revenus des locataires sont plafonnés.
Le locataire ne peut être ni un ascendant ni un descendant et ce même s’il n’est pas sur le même foyer fiscal que l’investisseur.
Le loyer scellier social doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface habitable suivant la zone soit:
- Zone A bis (Paris et 68 communes franciliennes) : 17,36 € / m²;
- Zone A (Autres communes de l’agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois Français) : 12,88 € / m²;
- Zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants et zones chères) : 10,40 € / m²;
- Zone B2 (agglomérations de plus de 50.000 habitants) : 8,48 € / m²;
- Zone C avec agrément : 4,88 € / m².

Notre avis sur la défiscalisation Scellier social

La loi Scellier Social est assez incitative compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (13%+ 8% optionnels).
La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
La loi Scellier Social s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine.
Le panel est d’autant plus large qu’il ne suffit de payer « que » quelques milliers d’euros d’impôts (+/- 1500 € / an pour un investissement à 100 000 € par exemple) par an pour optimiser l’investissement.
Ce type d’investissement « autorise » les accidents de parcours et des baisses de revenus qui auraient pour conséquence des baisses d’imposition pour l’investisseur : une économie d’impôt non consommée en année N est reportable jusqu’en année N+6.
L’investissement dans le cadre de la loi Scellier Social reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix, la rentabilité locative, etc.
A partir du moment où l’investissement de départ est bon, et tout chose égale par ailleurs, les possibilités de belles plus values à la revente sont réelles.
L’option Social (ou Intermédiaire, ou Carrez) présente deux avantages supplémentaires par rapport au régime classique :
- Une incitation fiscale supplémentaire (8%) dès lors que le propriétaire détient le bien pendant 15 ans,
- Un abattement de 30% sur les loyers ; ceci permet d’améliorer dans tous les cas la fiscalité foncière en creusant le déficit foncier d’un investisseur ayant fait appel à l’emprunt ou en allégeant la fiscalité d’un investisseur ayant déjà des revenus fonciers par ailleurs.
L’option Social (ou Intermédiaire, ou Carrez) présente deux inconvénients supplémentaires par rapport au régime classique :
- Un plafonnement plus important des loyers ; ceci a pour conséquence d’altérer potentiellement la rentabilité locative de l’ensemble ; ainsi selon les régions et selon l’emplacement au sein de la région, il faudra être vigilant à ce que le loyer plafonné ne s’éloigne pas trop du loyer de marché,
- Un plafonnement des revenus des locataires ; même si les plafonds sont finalement assez élevés, il convient de faire attention à ne pas louer à « n’importe qui ».