Défiscalisation : Malraux ou monuments historiques ?
Immobilier | 7 novembre 2008 | Le FigaroCes deux régimes fiscaux offrent une fiscalité intéressante, mais lequel choisir ?
D'un côté le «Malraux», de l'autre les monuments historiques. Ces deux régimes fiscaux permettent de défiscaliser le montant des travaux entrepris dans des logements classés. Le premier vise à restaurer des immeubles situés en zones protégées. Si le projet de loi de Finances 2009 est adopté en l'état, dès le 1er janvier 2009 les dépenses affectées à la rénovation des bâtiments seront déductibles de l'impôt sur le revenu dans la limite de 140 000 euros. Et ce, si «l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé», souligne le projet de loi de finances 2009. Les propriétaires ont également l'obligation de louer le logement pour une durée minimale de six ans.
Le second est un dispositif bien connu des amateurs de vieilles pierres. Le monument historique a permis de restaurer grand nombre de biens décrépis. Contrairement au Malraux, ce régime ne devrait pas être plafonné. Les travaux resteront donc entièrement déductibles de l'impôt sur le revenu, comme les intérêts d'emprunts et les déficits fonciers. Les propriétaires de monuments historiques doivent en contrepartie réaliser les travaux sous la direction d'un architecte des bâtiments de France pour rester fidèle à l'esprit du bien. La durée de location est plus courte pour les monuments historiques : 3 ans contre 6 ans en dispositif Malraux.
Lequel choisir ?
Entre ces deux régimes, le choix est avant tout lié au profil du client. S'il n'a pas de revenus fonciers en dispositif Malraux pour créer du déficit foncier, les sommes empruntées ne seront peut-être pas couvertes par la location du bien. Dans ce cas, il est préférable d'opter pour les monuments historiques.
De même, les monuments historiques ne subissent, à ce jour, aucun plafonnement des dépenses liées à la rénovation du bien. «C'est un avantage certain pour ce régime fiscal, note également Gilles Etienne, spécialiste de l'ingénierie immobilière chez Cyrus Conseil. Autre avantage pour les monuments historiques : la déduction des travaux et des intérêts d'emprunts sur le revenu global. Mais il ne faut pas oublier que l'économie fiscale n'est qu'une partie de la recette. Sur le papier, le monument historique gagne, mais si le bien est perdu dans une région sans aucun marché locatif, il ne sera pas rentable. A l'inverse, les logements en dispositif Malraux sont souvent situés dans des zones urbaines, dans les centre-villes, ce qui peut les rendre plus attractifs.» Au final : léger avantage donc pour les monuments historiques.
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