Défiscaliser en loi scellier : quand investir ?
Immobilier | 27 juin 2009 | Le FigaroLe dispositif de défiscalisation en loi Scellier : Un dispositif simple et efficace qui permet une réduction fiscale intéressante. A condition de se montrer très sélectif sur le choix du bien immobilier.
Empocher chaque mois le loyer d'un logement loué, voilà une solution efficace pour doper sa retraite ! Toutefois, ce scénario ne s'improvise pas. Il faut être en mesure d'acheter le bien au moins dix à vingt ans avant l'âge de la retraite. Pourquoi une telle anticipation ? Cette durée vous laisse le temps de rembourser le crédit pendant une période où vous percevez des revenus réguliers, et susceptibles de progresser. Le timing idéal consiste à faire coïncider la fin du prêt avec l'arrêt de la vie active. Une fois retraité(e) et la dette immobilière soldée, les recettes locatives tombent directement dans votre poche alors qu'auparavant elles servaient à rembourser la banque.
Depuis le 1er janvier et jusqu'au 31 décembre 2010, le dispositif Scellier permet à tout contribuable de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % du prix du bien, limité à 300 000 euros par opération, par an et par ménage. Cette réduction s'étale sur neuf ans, soit une baisse de l'impôt sur le revenu de 2,77 % par an. A partir de 2011 et jusqu'à fin 2012, ce taux de 25 % sera ramené à 20 %. La loi Scellier offre aussi une version « sociale ». En cas de location à des loyers limités par l'Etat (20 % en dessous du marché) et à une personne aux revenus modestes, le bailleur bénéficie, en plus des 25 % sur neuf ans, d'une réduction supplémentaire de 2 % par an du prix d'achat pendant six ans et d'un abattement forfaitaire de 30 % des loyers. Au bout du compte, le taux de réduction atteint 37 % de la valeur du bien pour un achat entre 2009 et 2010, et 32 % pour une acquisition en 2011 et 2012. Cette disposition est un puissant outil de défiscalisation. «Une simple multiplication suffit à comprendre ce système et à y trouver son compte. Fini les déficits fonciers, les calculs compliqués et les tableaux d'amortissements en cascade», commente le promoteur Raymond Le Roy Liberge, PDG du groupe Les Provinces. Par exemple : l'achat d'un appartement de 240 000 euros engendre une économie d'impôt totale de 60 000 euros, soit 6 666 euros par an pendant neuf ans. Cet allègement de la pression fiscale est effectif dès la première déclaration de revenu suivant l'investissement. En cas de réduction supérieure au revenu imposable de l'année, la loi prévoit que l'excédent est imputable six années de suite. «Attention! Les programmes dans des villes classées en zone C ne sont pas éligibles à la loi Scellier. Pour mieux sécuriser votre placement, évitez d'investir dans des communes en zone B2 où le marché locatif est parfois étroit», prévient Guillaume de Lonlay directeur associé du cabinet Lonlay &Associés Finances. Comme toujours, ces cadeaux fiscaux de l'Etat ont des contreparties : l'investisseur doit louer le bien nu neuf ans ; le logement doit être occupé comme une habitation principale ; ne pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire ; le tout avec loyer ne dépassant pas certains plafonds.
Le régime séduit et les achats en Scellier se multiplient. Ils représentent entre la moitié et la totalité des ventes des promoteurs. «On assiste à une véritable razzia sur les studios et les deux-pièces», précise Fabrice Desrez, membre du directoire des Nouveaux Constructeurs. «Pour peu que le programme se trouve dans une zone avec une TVA à 5,5%, l'acquéreur est financièrement gagnant», ajoute Frédérique Monjanel, directrice du développement immobilier au sein d'ING Real Estate Development France. Pourquoi un tel engouement ? Cette loi offre la même réduction fiscale à tous les contribuables quel que soit leur taux marginal d'imposition (TMI). «La réduction Scellier devient intéressante dès qu'un ménage paie 3000 € et plus d'impôt par an», résume Patrick Herren, conseiller en optimisation fiscale.
Reste que cette opération ne convient pas à tous les épargnants. Ainsi, «un contribuable avec un TMI de 30% et disposant des revenus fonciers aura davantage intérêt à choisir la loi Robien ou Borloo pour optimiser fiscalement son opération», précise Patrick Ganansia. Pour mémoire, les deux dispositifs Borloo et Robien sont en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009. Le succès du dispositif fait aussi son risque. «Le Scellier a permis aux promoteurs de déstocker ce qui leur restait. L'offre de neuf dans certaines villes moyennes, notamment en Midi-Pyrénées, tire les prix de l'ancien à la baisse. Dans certaines villes moyennes, on a trop construit et dans certains programmes un tiers des appartements sont vides», indiquent les spécialistes de Laforêt Immobilier. L'abondance de l'offre et les mésaventures de certains investisseurs, qui ont acheté des logements locatifs et n'arrivent pas à les louer, doit servir de leçon.
«Un logement locatif doit être bien placé, il faut qu'il soit au sein d'un véritable tissu économique, proche des écoles, qu'il se situe dans un secteur ou dans une ville avec une vraie demande locative. C'est une constante, mais c'est plus vrai que jamais en période de crise», rappelle José Zaraya, le président d'Expert et Finance. Selon lui, «la loi Scellier est très intéressante fiscalement, mais il est difficile de trouver de bons emplacements.»
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