Guide loi Bouvard : Questions fréquentesGuide loi Bouvard : Questions fréquentes
Qu'est-ce-que la loi Bouvard ?
Il s'agit de l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) d'une résidence dite de services, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Le dispositif Bouvard est une réduction d'impôts et non pas une réduction du revenu imposable.
La loi Bouvard rentre dans le cadre plus large de la location meublée : c'est donc aussi : une récupération de TVA sur l'investissement, une sécurisation des loyers pendant la durée du bail commercial et une réduction d'impôt ou des revenus nets d'impôt au terme de la période de financement.
Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 ?
11 %
Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Bouvard ?
Tous les contribuables peuvent prétendre à une défiscalisation en loi Bouvard, sur mesure, quelque soit leur capacité d'investissement.
Comment se calcule la défiscalisation en loi Bouvard en 2012 ?
La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le prix de l'acquisition. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient HT du bien immobilier (1/9ème par an sur 9 ans), répartie sur 9 ans.
Par exemple, vous achetez un appartement de 280 000 euros HT dans une résidence pour personnes âgées :
Montant de la défiscalisation = 280 000 euros X 11 % = 30 800 euros
Réduction d'impôt = 30 800 / 9 = 3 422 euros par an pendant 9 ans
Récupération de la TVA = 45 886 euros
Quelle est la différence entre la loi Bouvard et la loi Scellier ?
La loi Bouvard ou LMNP Scellier (Location Meublée Non Professionnelle) est très similaire à la loi Scellier.
Les différences sont d'une part, que la TVA est récupérable et d'autre part, que cette loi ne concerne que les biens immobiliers situés dans des Résidences de Services.
La loi Bouvard n'impose pas de plafonds de loyers ou de ressources des locataires comme dans le dispositif de la loi Scellier.
Quels sont les logements concernés par la loi Bouvard ?
Les logements concernés par la loi Bouvard sont les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants, et les établissements de soins longues durées.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Bouvard ?
La Loi Bouvard est valide sur l'ensemble de la France.
Quand débute la défiscalisation Bouvard? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
La défiscalisation en loi Bouvard débute soit l'année d'achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation), soit l'année d'achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure).
Le logement doit être donné en location dans un délai d'un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans.
Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
A la fin de la durée du bail de neuf ans, le propriétaire peut revendre le logement s'il le souhaite, mais il est toutefois recommandé de le laisser en location pour bénéficier de loyers garantis par l'exploitant et ainsi mettre en place une rente intéressante.
Que faire pour bénéficier du dispositif Bouvard? Quelles démarches effectuer ?
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les revenus tirés de la location meublée du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.
En déclarant ses impôts, il est fortement conseillé de faire appel aux services d'un expert comptable (au moins la première année) ; il est à noter que cette solution est presque systématiquement proposée aux investisseurs par les opérateurs.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ? Si l'exploitant rompt son engagement de location ?
Si le locataire donne son congé, l'exploitant à la responsabilité de trouver un nouveau locataire. Ce renouvellement peut presque avoir lieu chaque jour dans certains cas ! ! (résidence d'affaires ou de tourisme où les locataires restent très peu de temps).
En cas de rupture de l'engagement de location de la part de l'exploitant (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail par l'exploitant), l'investisseur dispose d'un délai d'un an pour trouver un nouvel exploitant.
Est-il possible d'effectuer un second investissement locatif en loi Bouvard et avec d'autres lois ?
En loi Bouvard, il est tout à fait permis de faire l'acquisition de plusieurs logements dans des résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme dans la limite de 300 000 € par an.
Il est également possible de cumuler la réduction d'impôt Bouvard avec d'autres systèmes de défiscalisation (Girardin, Malraux, Scellier..).
Comment est gérée la TVA en cas de revente du bien immobilier meublé ?
En cas de cession d'un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l'expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l'achat doit être restituée prorata temporis.
Il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l'activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée.
Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l'acquéreur respecte les conditions suivantes :
- Le lot en question est inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition ;
- L'activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services) ;
- Le bail en cours est repris ou renégocié.
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