Guide loi Scellier : Questions fréquentesGuide loi Scellier : Questions fréquentes
Qu'est-ce-que la loi Scellier ?
La loi Scellier est une loi de défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement, ou réhabilités sous certaines conditions très strictes) en France métropolitaine et destiné à être mis en location pour une durée minimum de neuf ans. Ce dispositif, en vigueur depuis le 1er janvier 2009, donne la possibilité à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts allant de 6% à 13% du prix de revient étalée sur neuf ans. De plus, l'investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine.
Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 ?
Récapitulatif de l'avantage fiscal Scellier en 2012 :
| Taux de la réduction d'impôt |
| Année |
Scellier classique |
Scellier intermédiaire |
| 2012 |
BBC 13% - Non BBC 6% |
BBC 13% - Non BBC 6%
+8% possible |
Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier ?
Pour bénéficier de la loi Scellier (Classique ou Intermédiaire), il est nécessaire d'être un contribuable domicilié en France. Cependant, l'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.
Comment se calcule la défiscalisation en loi Scellier en 2012 ?
La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le prix de l'acquisition. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 13% du prix de revient (prix immobilier + frais de notaire) du bien immobilier, répartie sur neuf ans.
Par exemple, pour un investissement de 200.000 €, l'acquéreur défiscalisera 13% de ce montant pendant 9 ans.
C'est-à-dire 200.000 € x 13% = 28 220 €, et 28 220 € / 9 ans = 3 135 € par an.
Quelle est la différence entre la loi Scellier Classique (Libre) et la loi Scellier Intermédiaire (Social) ?
La loi Scellier Classique (Libre) s'applique sur une période de neuf ans et permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 13% du prix de revient du logement neuf (pour 2012).
La loi Scellier Intermédiaire (Social) permet aux investisseurs de bénéficier également de 13% de réduction d'impôt les neuf premières années.
2 obligations s'imposent en loi Scellier Intermédiaire :
- Les plafonds des loyers sont plus bas que par rapport à la loi Scellier Classique selon les différentes zones définies (A, A bis, B1, B2, C),
- Les revenus des locataires sont plafonnés.
En revanche, elle présente 3 avantages supplémentaires :
- Une réduction d'impôts supplémentaire de 1.33 %, entre la 10ème et la 15ème année,
- La possibilité de ne garder le bien uniquement que sur 9 ans (les 1.33% ne sont alors qu'une option),
- Un abattement de 30% sur les loyers (fiscalité foncière).
Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Scellier ?
Oui, en loi Scellier, il est possible de louer son bien immobilier, sans conditions de ressources à toute personne, ascendant ou descendant, ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Scellier ?
L'ensemble du territoire français métropolitain défini en 5 zones : A bis, A, B1, B2, C.
Toutefois le bénéfice de la loi Scellier en zone C (bien souvent des zones rurales), n'est pas automatique, puisqu'un certain nombre de procédures administratives sont réclamées en amont de la construction pour valider que la zone est « saine » en termes d'équilibre entre l'offre et la demande.
Les loyers des logements qui bénéficient de la défiscalisation en loi Scellier Classique (Libre) ou Scellier Intermédiaire (Social) doivent respecter un plafond en fonction de la situation géographique du bien loué.
Quand débute la défiscalisation Scellier? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
L'avantage fiscal du dispositif Scellier commence à la date d'achèvement des travaux (DAT). La réduction d'impôts est imputable sur l'impôt de l'année de la date d'achèvement du bien immobilier et ce quelque soit le mois de livraison.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, l'acquéreur doit louer le logement nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans sans discontinuer. L'engagement de location démarre au jour de la première mise en location du logement.
L'investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 12 mois suivants l'achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.
Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
Dans le cadre du dispositif Scellier Classique (Libre), à l'issue des 9 ans, vous pouvez continuer à louer votre logement (sans les 1.33 % de réduction) sous le régime de droit commun ou poursuivre en pratiquant un loyer inférieur au prix du marché.
Dans le cadre du régime Scellier Intermédiaire (Social), vous pouvez vous engager de nouveau par période de 3 ans (maximum 6 ans). Vous pourrez alors bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire égale à 1.33 % par an du prix de revient du logement.
Que faire pour bénéficier du dispositif Scellier? Quelles démarches effectuer ?
L'investisseur qui souhaite bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu doit, en déclarant ses impôts, remplir le formulaire 2044-EB et le joindre à sa déclaration de revenus. Ce formulaire prouve à l'Administration Fiscale l'acquisition d'un bien en Loi Scellier.
Sont mentionnées les informations suivantes : l'identité et l'adresse, la date d'achat ou d'achèvement du logement, sa surface, la date de la première mise en location, le montant du loyer, l'engagement de louer à titre de résidence principale pour au moins neuf ans, la date de la première mise en location, le calcul et le montant de la réduction d'impôts.
Outre ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, titre de propriété, bail de location etc.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
L'investisseur doit tout mettre en œuvre pour relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu'il puisse toutefois prouver qu'il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d'une période de vacance accordée par l'Administration Fiscale.
Est-il possible après l'achat d'un bien en loi Scellier Intermédiaire (Social), de passer sur la loi Scellier Classique (Libre) ?
Tant que le bien immobilier n'a pas été loué, il est tout à fait possible de choisir de le louer en Scellier Social ou en Scellier Classique, mais une fois que celui-ci a été loué sous l'un ou l'autre des dispositifs, il n'est plus possible de le modifier.
Est-il possible d'effectuer un second investissement locatif en loi Scellier ?
La loi Scellier prévoit d'effectuer un seul logement par an dans la limite de 300 000 € par investissement. En revanche, la réduction d'impôt Scellier est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d'avantages fiscaux.
K&P FINANCE
