Guide loi Scellier Outre-mer : Questions fréquentesGuide loi Scellier Outre-mer : Questions fréquentes
Qu'est-ce-que la loi Scellier Outre-mer ?
La loi Scellier Outre-mer est une loi de défiscalisation permettant d'obtenir une réduction d'impôts lors de l'acquisition d'un logement neuf (ou en état futur d'achèvement) dans les départements, communautés et pays d'outre-mer et destiné à être mis en location. Ce dispositif, en vigueur depuis le 27 mai 2009, donne la possibilité à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts de 24 % du prix de revient (prix d'achat + frais de notaire) étalée sur neuf ans dans la limite d'un investissement par an et plafonné à 300 000 €.
L'investisseur, sous certaines conditions, a la possibilité de prolonger sur six ans (2 tranches de 3 ans) la période de défiscalisation. Il bénéficie dans ce cadre là, à partir de la 10ème année, d'une réduction d'impôts de 1,33% supplémentaires par an.
Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 et après ?
Récapitulatif de l'avantage fiscal Scellier Outre-mer en 2012 :
| Taux de la réduction d'impôt |
| Année |
Scellier outre-mer classique |
Scellier outre-mer intermédiaire |
| 2012 |
24 % |
32 % |
il est par ailleurs prévu que la loi Scellier Outre-mer disparaisse au 31 décembre 2012.
Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Scellier Outre-mer ?
Toutes les personnes physiques domiciliées en France qui font l'acquisition d'un bien immobilier jusqu'au 31 décembre 2012, peuvent bénéficier du dispositif Scellier Outre-mer.
Le contribuable d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut également bénéficier d'une réduction uniquement si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
Ce dispositif ne s'applique qu'aux logements neufs ou en état futur d'achèvement - VEFA.
Comment se calcule la défiscalisation en loi Scellier Outre-mer en 2012 ?
La réduction s'applique sur le montant de l'imposition selon le prix de l'acquisition. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 24% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur neuf ans.
Par exemple, pour un investissement de 150.000 €, l'acquéreur défiscalisera 24% de ce montant pendant 9 ans.
C'est-à-dire 150.000 € x 24% = 54 000 €, et 36 000€ / 9 ans = 4 000 €.
Quelle est la différence entre la loi Scellier Outre-mer Classique et la loi Scellier Outre-mer Intermédiaire ?
La loi Scellier Outre-mer Classique s'applique sur une période de 9 ans et permet à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 24% du prix de revient du logement neuf (pour 2012).
La loi Scellier Outre-mer Intermédiaire permet aux investisseurs de bénéficier également de 24% de réduction d'impôt les 9 premières années.
Elle présente deux avantages supplémentaires :
- Un bonus de 1,33% par an pendant 6 ans entre la 10ème et la 15ème année,
- Un abattement de 30% sur les revenus fonciers dans le cadre de la fiscalité foncière.
En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien à des locataires ne dépassant pas un certain niveau de revenus (cette contrainte n'existe pas en loi Scellier Outre-mer Classique ou Libre) ; de plus, les plafonds de loyer sont plus bas qu'en loi Scellier Outre-mer Classique ce qui peut potentiellement altérer la rentabilité locative.
Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Scellier outre-mer ?
Oui, en loi Scellier Outre-mer, dès lors que le locataire n'est pas sur le même foyer fiscal que le propriétaire.
Non, en loi Scellier outre-mer Intermédiaire, sauf à ce que le locataire ne soit ni un ascendant ni un descendant.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Scellier Outre-mer ?
L'ensemble des territoires ultra-marins.
Pour le calcul des plafonds de loyers (loi Scellier Outre-mer ou loi Scellier Outre-mer Intermédiaire) et des plafonds de revenus (loi Scellier Outre-mer Intermédiaire) deux zones ont été retenues :
- D'un côté, les départements d'Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte.
- De l'autre, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna.
Quand débute la défiscalisation Scellier Outre-mer ? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
L'avantage fiscal est accordé sur l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement ou d'acquisition (si elle vient après) du bien immobilier.
L'investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des douze mois suivants l'achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieur. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.
Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
En cas de revente anticipée (avant les 9 ans), l'avantage fiscal dont l'investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d'impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l'année en cours.
Au bout de neuf années de location, l'investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal, s'il a opté pour le régime Scellier Outre-mer Classique.
Dans le cadre du régime Scellier Outre-mer Intermédiaire, si l'investisseur décide de garder son bien, une réduction d'impôts supplémentaire de 1,33% lui sera accordée chaque année pendant 6 ans, à raison de 3 ans renouvelables 1 fois. L'avantage fiscal serait donc de 32% répartis sur 15 ans.
Il est, par ailleurs, bien évident que le choix du dispositif se fait lors de la première mise en location. Il va donc sans dire qu'il n'est pas possible d'opter au départ pour le régime Scellier Outre-mer Classique puis d'en changer au bout de 9 ans pour bénéficier des avantages du dispositif Scellier Outre-mer Intermédiaire.
Que faire pour bénéficier du dispositif Scellier Outre-mer ? Quelles démarches effectuer ?
En déclarant ses impôts, l'investisseur doit remplir les formulaires 2044-EB et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires prouvent à l'Administration Fiscale l'acquisition d'un bien en Loi Scellier Outre-mer... En plus de ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, titre de propriété, bail de location etc.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
L'investisseur doit relouer le plus vite possible. Il faut qu'il puisse toutefois prouver qu'il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d'une période de vacance accordée par l'Administration Fiscale.
Est-il possible d'effectuer un second investissement locatif en loi Scellier Outre-mer ?
La loi Scellier Outre-mer s'inscrit dans le cadre de la loi Scellier qui prévoit de n'investir que sur un seul logement par an dans la limite de 300 000 € par investissement. En revanche, la réduction d'impôt Scellier Outre-mer est cumulable avec d'autres investissements locatifs bénéficiant, eux aussi, d'avantages fiscaux, comme par exemple la loi Girardin.
K&P FINANCE
