Guide statut Lmnp : Questions fréquentesGuide statut Lmnp : Questions fréquentes
Qu'est-ce-que le dispositif Lmnp ?
Le dispositif Lmnp n'est pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu'il n'engendre pas automatiquement de réductions d'impôts ou d'avantages fiscaux particuliers.
Cependant, il présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l'activité de loueur en meublé.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d'investissement immobilier dont l'intérêt principal consiste – pendant un grand nombre d'années – à ne pas générer d'imposition sur les revenus tirés de la location.
Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2012 et après ?
Il n'y a pas de réductions d'impôts à proprement parler. Il convient, pour chaque investissement, de déclarer ses revenus et les charges associées avec, dans certains cas, la possibilité supplémentaire d'amortir le bien et donc d'alourdir ses charges.
C'est ce surplus de charges qui permet de se constituer des revenus défiscalisés. En effet, tout déficit est reportable ad vitam et est repris à partir de l'année ou les revenus sont supérieurs aux charges.
On estime, à l'heure actuelle, que pour un investissement qui fait l'objet d'un emprunt à un taux de 4% sur 20 ans avec une rentabilité nette de 4%, l'ensemble des revenus sont défiscalisés sur une durée avoisinant 30 ans !
Qui peut bénéficier du dispositif Lmnp ?
Ce dispositif est ouvert à tous les types d'investisseurs.
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Comment se calcule la défiscalisation dans le dispositif Lmnp ?
D'un point de vue fiscal, la location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels.
Il n'y pas de calcul spécifique à faire puisqu'il n'y a pas de défiscalisation sur l'Impôt sur le Revenu.
La récupération de TVA est un élément de ce dispositif mais sous certaines conditions :
- Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée,
- L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant trois des quatre services para hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Quelle est la différence entre le dispositif Lmnp et la loi Bouvard ?
La loi Bouvard ne concerne que les résidences avec Services. Le dispositif Lmnp est beaucoup plus large puisqu'il concerne l'ensemble des biens qui peuvent être proposés en location meublée (une chambre de bonne, un appartement sur un lieu touristique….).
Par ailleurs, la loi Bouvard permet à l'investisseur de défiscaliser sur l'impôt sur le revenu ce qui n'est pas le cas en Lmnp ; en revanche le système d'amortissement du bien (permettant d'alourdir ses charges) n'est pas autorisé en loi Bouvard.
Quels sont les logements concernés par le dispositif Lmnp ?
Les logements concernés par le dispositif Lmnp sont les mêmes qu'en loi Bouvard à savoir : les résidences de tourisme classées, les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD), les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes, les résidences avec services pour étudiants, et les établissements de soins longues durées.
Il convient d'y rajouter d'autres biens (forcément meublés) qui ne sont pas forcément soumis à bail commercial (appartement de vacances, chambre de bonne etc.).
Quelles sont les zones concernées pour un investissement dans le cadre du dispositif Lmnp ?
L'ensemble du territoire métropolitain ; toutefois dès lors que l'on n'entre pas dans le cadre d'un bail commercial, des autorisations doivent être demandées dans certains cas spécifiques (villes de plus de 200 000 habitants, région parisienne etc.).
Quand débute le dispositif Lmnp ? Quelle est la limite de la mise en location d'un logement pour en profiter ?
Le dispositif Lmnp, dès lors qu'il fait l'objet d'un bail commercial, débute soit l'année d'achèvement des travaux (pour les logements de plus de 15 ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation), soit l'année d'achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure).
Le logement doit être donné en location dans un délai d'un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans.
Avant les 9 ans d'engagement de location, et après les 9 ans, que se passe-t-il ?
En Lmnp, avec un bail commercial et en cas de revente, il convient de rendre la TVA au prorata sur 20 ans ; par exemple si une vente a lieu la douzième année le contribuable devra rendre 8/20ème de la TVA.
Que faire pour bénéficier du dispositif Lmnp ? Quelles démarches effectuer ?
Les revenus tirés de la location meublée du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant toute la durée de l'engagement de location.
En déclarant ses impôts, il est fortement conseillé de faire appel aux services d'un expert comptable (au moins la première année) ; il est à noter que cette solution est presque systématiquement proposée aux investisseurs par les opérateurs.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
Si le locataire donne son congé, l'exploitant a la responsabilité de trouver un nouveau locataire. Ce renouvellement peut presque avoir lieu chaque jour dans certains cas ! ! (résidence d'affaires ou de tourisme où les locataires restent très peu de temps).
En cas de rupture de l'engagement de location de la part de l'exploitant (liquidation judiciaire, résiliation ou cession du bail par l'exploitant), l'investisseur dispose d'un délai d'un an pour trouver un nouvel exploitant.
Dans le cas d'une location meublée sans gestionnaire, il convient d'établir un nouveau contrat avec de nouveaux locataires.
Est-il possible d'effectuer un second investissement locatif dans le cadre du dispositif Lmnp et avec d'autres lois ?
Absolument, l'achat en Lmnp est sans limite. Un passage en statut Lmp est possible en cumulant les 2 conditions suivantes :
- L'opération génère des revenus supérieurs à 23 000 euros TTC,
- L'activité représente plus de 50 % du revenu global de l'investisseur.
Comment est gérée la TVA en cas de revente ?
En cas de cession d'un bien meublé dont les revenus sont assujettis à TVA avant l'expiration du délai de 20 ans, la TVA récupérée lors de l'achat doit être restituée prorata temporis.
Il existe une exception : la revente du bien à un investisseur qui poursuit l'activité dans les mêmes conditions, permet au vendeur de ne pas avoir à rembourser la TVA récupérée.
Cette solution est applicable lorsque la cession concerne un ou plusieurs lots si l'acquéreur respecte les conditions suivantes :
- Le lot en question est inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise, autrement dit, si le repreneur amortit son acquisition,
- L'activité de location reste soumise à la TVA (maintien de la location avec services),
- Le bail en cours est repris ou renégocié.
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