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Immobilier neuf : la loi Scellier anime le marché
Immobilier | 9 février 2010 | Le Monde
Les promoteurs immobiliers respirent : ils auront, en 2009, vendu 100 000 logements neufs - peut-être même 105 000, car les comptes ne sont pas clos - soit 20 % de plus qu'en 2008 mais 21 % de moins qu'en 2007. Les stocks, qui atteignent six mois de vente, sont au plus bas et aucun grand nom de la profession n'a fait faillite. Le bilan est donc honorable, mais avec quelques points noirs.
Seuls 35 000 accédants à la propriété ont acheté un logement neuf : le plus bas score depuis 1995. "Contrairement aux espoirs du président de la République (qui prônait le "tous propriétaires", avec un objectif de 70 %), l'accession est en panne, les prix restent inaccessibles et les acheteurs sont désolvabilisés", constate Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).
Pour acquérir un appartement de 50 m2 sur la Côte d'Azur, il fallait, en 1999, débourser 6,8 années de smic (87 978 euros) ; dix ans plus tard, il en coûte 9,2 années de smic (165 072 euros).
Plusieurs mesures de relance comme le prêt à taux zéro, doublé pour l'achat d'un logement neuf effectué entre le 1er janvier 2009 et le 30 juin 2010, et le Pass foncier, qui n'en est qu'à ses débuts, ont donné un coup de pouce appréciable mais, pour l'heure, insuffisant. Ceux qui revendent leur bien pour en acheter un autre ont disparu du marché faute d'acquéreur. Résultat : les promoteurs renoncent aux programmes haut de gamme dans les quartiers chics.
C'est, en fait, l'avantage fiscal Scellier qui anime le marché depuis un an. Ce dispositif permet aux acheteurs d'un logement neuf de récupérer, sur leurs impôts, en neuf ans, 25 % de son prix, à condition de le mettre en location. D'initiative parlementaire, la loi a contribué à dévoyer la politique d'un gouvernement qui voulait plutôt développer le logement social et l'accession modeste à la propriété.
Ainsi en 2009, 65 % de la production, soit 65 000 logements, ont été vendus à ce type d'investisseurs, un record depuis quinze ans. Comme les promoteurs, pour ne pas subir la crise, s'étaient débarrassés de leurs stocks, ils se sont dès lors disputé les rares terrains disponibles, relançant l'inflation foncière.
Autre déception : l'objectif fixé par le gouvernement, fin 2008, en pleine débâcle financière, de faire racheter aux promoteurs privés 30 000 logements à construire par les bailleurs sociaux, n'a été réalisé qu'aux deux tiers.
Ce sont 21 000 logements qui ont été cédés pour en faire des HLM, dont 9 500 à la Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts et des consignations (CDC). "Nous avons acheté à des prix réduits de 17 % à 23 %, sur les tarifs hors taxes, indique Yves Chazelle, chargé du développement de la SNI. Et revendu quelque 500 lots à l'unité, parce qu'ils étaient dispersés dans des copropriétés."
Ces reventes ont parfois irrité des promoteurs qui se retrouvaient en concurrence avec leur propre production d'un an auparavant. La SNI n'a, en outre, transformé en logements sociaux que 45 % de ce stock, le reste conservant son statut privé locatif à loyer libre. Le sauvetage imaginé par le gouvernement, qui avait la double vertu d'offrir un ballon d'oxygène aux promoteurs et d'accroître la production de logements sociaux, a donc mal fonctionné sur ces deux plans.
Enfin, la construction peine à redémarrer : 2009 s'achève sur une production de 333 000 logements, en recul de 16,7 % par rapport à 2008. "C'est insuffisant et, malheureusement, 2010 ne fera pas mieux", déplore M. Pigeon.
Seule éclaircie au tableau, promoteurs et entrepreneurs ont résolument mis le cap sur la production de bâtiments dits "basse consommation". A la FPC, on parie qu'au moins 50 % des programmes de 2010 atteindront ce niveau d'exigence énergétique.
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