Loi Demessine ZRR (impôt sur le revenu)Loi Demessine ZRR (impôt sur le revenu)
Investissement immobilier de défiscalisation en secteur sauvegardé.
Le principe de la loi Demessine :
La loi Demessine est rentrée en vigueur au 1er janvier 1999 dans une optique d'aménagement et de développement des zones rurales.
Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôts de 25% du prix de revient de leur investissement acquis neuf faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale.
Le bien acquis doit être mis en location par un gestionnaire professionnel agréé avec qui l'investisseur signera un bail commercial.
Textes règlementaires :
- Loin°2005-157 du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux
Le mécanisme de la loi Demessine :
L'investisseur doit acquérir un bien neuf, destiné à la location touristique dans une ZRR , loué par le biais d'un gestionnaire durant une période de 9 ans par l'intermédiaire d'un bail commercial.
En contre partie il bénéficiera d'une réduction d'impôt de 25% du montant de l'acquisition réparti sur 6 ou 7 ans, plafonnée à 12.500 €, soit un investissement de 50. 000 € HT pour un célibataire et 25.000 € pour un couple, soit un investissement de 100.000€ HT.
La défiscalisation est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année.
La répartition se fait de la façon suivante :
- Pour un couple marié 4.167 € la première année, puis 4.167 € /an pendant 5 ans ou 3.472 € / an pendant 6 ans.
- Pour un célibataire 2.083 € la première année, puis 2.083 € / an pendant 5 ans ou 1.736 € / an pendant 6 ans.
Exemple de défiscalisation loi Demessine
Vous achètez un appartement de 50m² dans une résidence de Tourisme à ISOLA 2000. Son bien lui a coûté 117.056 € HT soit 140.000 € TTC la TVA de 22.943 € est récupérable par l'investisseur.
Vous confiez la gestion de votre bien à une société professionnelle agréée, si vous êtes marié(e) : |
| Montant de l'acquisition |
140.000 € |
| Récupération de la TVA |
22.943 € |
| Coût du bien pour le calcul de la réduction d'impôt |
117.056 € |
| Montant de la défiscalisation |
29.264 € |
| Plafond de défiscalisation |
25.000 € pour un couple |
| Montant annuel de défiscalisation |
4.167 € pendant 6 ans
ou 4167€ la 1ère année et 3472 € les 6 années suivantes |
Si vous aviez été célibataire, vous auriez bénéficié de la moitié de l'avantage fiscal. |
Les conditions de la loi Demessine :
- La location du bien devra impérativement être confiée à un gestionnaire durant au minimum 9 années au travers d'un bail commercial.
Le bail conclu entre propriétaire et locataire (l'exploitant) est un bail commercial.
Un bail commercial, défini par les articles L145-1 et suivants du code de commerce est conclu avec un locataire exerçant une activité professionnelle. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, mais peut être supérieure ; à noter cependant que les baux d'une durée de plus de 12 ans étant soumis à publicité à la conservation des hypothèques et à la taxe de publicité foncière, les baux proposés sont en pratique d'une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Le locataire a le droit, sauf stipulation contraire contenue dans le bail, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale (Article L145-4 du code de commerce). Le congé doit être obligatoirement donné par voie extra judiciaire (huissier) avec préavis de 6 mois dénoncé unilatéralement par le locataire.
En cas de non renouvellement, par le bailleur, du bail à son terme, le bailleur devra au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé au preneur par le non renouvellement. Si son montant n'est pas prévu dans le bail, il sera conclu à l'amiable, à défaut par le tribunal. Cette dernière clause est destinée à protéger la valeur commerciale de l'activité développée par le preneur dans le local appartenant au bailleur.
- Respect de l'emplacement : les zones de revitalisation rurales sont définies par décret, commune par commune et non par zone géographique. (voiir la liste des communes classées en ZRR mis à jour tous les ans par arrêté ministeriel).
- Récupération de TVA : L'article 261 D du CGI précise que les prestations d'hébergement des résidences de tourisme classées exploitées dans le cadre de la loi Demessine sont soumises à TVA. Cette TVA est à taux réduit (5,5%). Ce paiement de TVA permet de récupérer la TVA à taux normal (19,6%) sur le prix d'achat.
La TVA sur le prix d'achat étant récupérée, le prix de revient servant de base à la réduction d'impôt est constitué du prix d'achat hors taxe augmenté des frais d'acquisition.
Une déclaration initiale doit être faite accompagnée d'un engagement de location, et des justificatifs d'acquisition et de bail nécessaires. Ensuite, chaque année une déclaration 2044 de revenus fonciers doit être remplie.
La loi prévoit la possibilité pour le propriétaire d'occuper son bien dans la limite de 8 semaines par an ; dans ce cas cet « avantage en nature » devra être réintégré en valeur dans la déclaration de revenu foncier.
Cet avantage est proposé dans le contrat de réservation selon des conditions diverses, mais n'attend généralement pas les limites de 8 semaines.
Point particulier sur la loi Demessine :
Il s'agit d'une réduction d'impôt, non reportable complètement ou partiellement sur l'année suivante. Si l'on veut optimiser fiscalement l'opération, le foyer fiscal doit payer au moins 4.166 € par an (ou la moitié pour un célibataire).
Contrairement aux autres lois de défiscalisation, le propriétaire a un droit de jouissance de 8 semaines par an maximum. Toutefois, cette jouissance ne peut se faire qu'avec l'accord du gestionnaire du bien.
Au terme des 9 années, il y a la possibilité de bénéficier des avantages du statut du loueur en meublé (non imposition des loyers).
Actualités fiscales de la loi Demessine :
La nouvelle possibilité d'étalement sur 6 ou 7 ans s'applique à partir du 1er janvier 2009.
Attention, à compter des revenus 2010, la réduction d'impôt du dispositif Demessine est limitée par le plafonnement général des niches fiscales : plafond général des réductions d'impôt limité à 20.000 € plus 8% des revenus imposables du foyer fiscal.
K&P FINANCE
Investissement : un peu d'optimisme pour 2009
