La loi sur les Monuments Historiques, de décembre 1913, institue la possibilité pour les propriétaires possédant un bien classé Monument Historique (M.H.) de pouvoir déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce bien, d'où qu'il vienne et sans plafond. Plus tard, ce dispositif a été étendu aux biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H.).
Pour bénéficier de ce dispositif fiscal, l'investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation sous la supervision de l'Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune rénovation ne peut, ni ne doit, être entreprise sans son aval.
Le bien doit être mis en location. Aucune obligation légale concernant la durée de location n'existe ; une durée de détention est en revanche désormais exigée : elle est de 15 ans.
Enfin, le statut Monuments Historiques est attaché au bien et non à l'opération. Par exemple, si en 2008 un investisseur achète un appartement dans un immeuble classé M.H., il pourra revendre, en 2023, le même bien avec les mêmes prérogatives de défiscalisation pour l'investisseur suivant. C'est la seule loi à ce jour qui permette cela.
Outre la déduction du montant des travaux sur les revenus, le régime des Monuments Historiques permet une imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d'emprunt.
Ainsi, la totalité des intérêts d'emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est alors déductible des recettes locatives, et en cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l'investisseur.
De plus, si le propriétaire ne tire aucun revenu de cet immeuble, il y a possibilité de déduction sur les revenus globaux des charges foncières de l'immeuble.
Si un revenu est tiré de l'immeuble et que celui-ci n'est pas occupé par le propriétaire, il y a possibilité de déduction sur les revenus fonciers des charges foncières. S'il y a un déficit foncier, il sera déductible, sans limite, sur le revenu global.
Si un revenu est tiré de l'immeuble et que l'immeuble est occupé par son propriétaire, les charges foncières de la partie occupée par le propriétaire sont déductibles du revenu global, sans limite, et les autres charges foncières sont déductibles du revenu foncier et s'il y a un déficit foncier, elles seront déductibles, sans limite, sur le revenu global.
Enfin, une exonération totale des droits de succession est possible, sous certaines conditions, mais il y a :
- Nécessité d'une convention : L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
- Obligations à respecter : Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir :
• maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention.
• modalités d'entretien du bien.
• information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.
On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux Monuments Historiques détenus par l'intermédiaire de SCI, dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
En pratique : les travaux sont judicieusement répartis sur deux ou trois années civiles afin de réduire d'autant les revenus de l'investisseur fiscalisés en tranches marginales supérieures. Le bien restauré est ensuite, en principe, mis en location afin de procurer des recettes locatives. Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d'un bien à l'habiter.
Exemple de défiscalisation loi Monuments Historiques
Vous achetez un appartement de 90m² dans un immeuble classé Monument Historique de 10 appartements à Lille, cet immeuble est vendu 1.200 € par m² de foncier et sera rénové pour un total de 2.500 € de travaux par m² (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 225.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 108.000 € à l'achat, les travaux dureront deux ans (trois années fiscales) :
Montant Annuel de Travaux versés
75.000 €
Déduction Annuelle du Revenu Global
75.000 €
Réduction d'Impôt (au TMI maximum de 40%)
30.000 €
Vous allez donc réduire votre impôt de 30.000 € durant 3 années consécutives
A partir de fin 2011, vous allez louer votre appartement pour 800 € par mois.
Sur l'année fiscale 2012, votre bilan foncier se décompose :
+ Montant Annuel de loyers bruts :
800 € x 12 = 9.600 €
- Charges déductibles :
9.600 € x 0,10 = 960 €
- Intérêts d'emprunt :
333.000 € x 5,5% = 18.315 €
BILAN FONCIER :
+ 9.600 € - 960 € - 18.315 € = - 9.675€
Vous allez donc réduire votre impôt de 3.870 € grâce au déficit foncier imputé sur votre revenu, spécificité de la loi MH.
Les conditions de la loi Monuments Historiques :
Le bien devra être loué nu et en résidence principale. Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal.
Si l'investisseur occupe le bien au lieu de le louer, la déduction des charges est limitée à 50% de celles-ci. Ainsi, dans notre exemple, si Monsieur Martin décidait d'occuper son bien au terme des travaux, il ne pourrait les trois premières années ne bénéficier que d'un montant de 15.000 € d'impôt en moins au lieu de 30.000 €. Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d'un bien de l'habiter et de défiscaliser en métropole.
Tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention devront recevoir l'aval de l'A.B.F. et seront pris en compte de la même façon.
Afin d'assurer la sauvegarde du bien, l'A.B.F. peut exiger une modification des travaux engagés, voir demander des travaux supplémentaires. De même, le possesseur d'un bien M.H. est tenu de le préserver et de l'entretenir.
Les conditions de mise en location :
Aucune condition n’est exigée ; seule une durée de détention de 15 ans est désormais obligatoire.
Conséquences pratiques de la loi Monuments Historiques :
Le propriétaire d'un bien en loi Monuments Historiques bénéficie d'une défiscalisation très encadrée et très sûre, soumise à l'agrément d'un service de l'Etat et qui bénéficie donc d'une très bonne couverture fiscale.
Depuis le 1er janvier 2012, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 18 000 €, majoré de 4% du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond ne s'applique pas aux investissements soumis à la loi Monuments Historiques.
Extinction progressive de la loi Monuments Historiques :
La loi sur les Monuments Historiques est une loi pérenne et d'une rare efficacité car elle contribue à l'entretien et au rayonnement du Patrimoine Architectural de la France. Son extinction n’est pour le moment pas programmée.
K&P FINANCE
Loi Monuments Historiques (impôt sur le revenu)
Exemple de défiscalisation loi Monuments Historiques
Des niches fiscales à double plafond
