La loi sur les Monuments Historiques de décembre 1913 institue la possibilité pour les propriétaires possédant un bien classé Monument Historique (M.H.) de pouvoir déduire de leur revenu global le montant du déficit généré par ce bien, d'où qu'il vienne et sans plafond. Plus tard, ce dispositif a été étendu aux biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H.).

L'investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation du bien sous la supervision de l'Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune rénovation ne peut ni ne doit être entreprise sans son aval.

Le bien doit être mis en location ; Aucune obligation légale concernant la durée de location n'existe.

Enfin, le statut M.H. est attaché au bien et non à l'opération. Par exemple, si en 2008 un investisseur achète un appartement dans un immeuble classé M.H., il pourra revendre en 2023 le même bien avec les mêmes prérogatives de défiscalisation pour l'investisseur suivant. C'est la seule loi à ce jour qui permette cela.

Textes règlementaires :
- Loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques
- Code général des impôts, Articles 156 bis
- Code général des impôts, Articles 41 E à 41 J de l'annexe III
- Code général des impôts, Article 281 ter de l'annexe III
- Instruction administrative du 15 juin 1993 (BOI 5-B-2426 du 15 mars 1993)
- LOI n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009
- LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008

Outre la déduction du montant des travaux sur les revenus, le régime des monuments historiques permet une imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sans limitation de montant, ni restriction relative aux intérêts d'emprunt.

Ainsi, la totalité des intérêts d'emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est alors déductible des recettes locatives, et en cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l'investisseur, normalement déductibles des seuls revenus fonciers (dans le régime général).

De plus, si le propriétaire ne tire aucun revenu de cet immeuble :
Déduction sur les revenus globaux des charges foncières de l'immeuble

Si un revenu est tiré de l'immeuble et que celui-ci n'est pas occupé par le propriétaire : Déduction possible sur les revenus fonciers des charges foncières. S'il y a un déficit foncier, il sera déductible sans limite sur le revenu global.

Si un revenu est tiré de l'immeuble et que l'immeuble est occupé par son propriétaire :
Les charges foncières de la partie occupée par le propriétaire sont déductibles du revenu global sans limite et les autres charges foncières sont déductibles du revenu foncier et s'il y a un déficit foncier, elles seront déductibles sans limite sur le revenu global.

Une exonération totale des droits de succession sous certaines conditions :

- L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.

- Nécessité d'une convention : L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

- Obligations à respecter : Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir :
• maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention.
• modalités d'entretien du bien.
• information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).

Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.

On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

En pratique :

Les travaux sont judicieusement répartis sur deux ou trois années civiles afin de réduire d'autant les revenus de l'investisseur, fiscalisés en tranches marginales supérieures.
Le bien restauré est ensuite en principe mis en location afin de procurer des recettes locatives.
Toutefois, la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d'un bien à l'habiter.

Le propriétaire d'un bien en loi Monuments Historiques bénéficie d'une défiscalisation très encadrée et très sûre, soumise à l'agrément d'un service de l'Etat et qui bénéficie donc d'une très bonne couverture fiscale.

Le propriétaire d'un bien ayant bénéficié du cadre de la Loi Monuments Historiques devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé :
- Déclaration spéciale des revenus fonciers 2044
- Notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2044

La loi sur les Monuments Historiques est une loi pérenne et d'une rare efficacité, car elle contribue à la fois à l'entretien et au rayonnement du Patrimoine Architectural de la France pour un coût raisonnable à l'Etat et la satisfaction de nombreux investisseurs.

Depuis le 1er janvier 2009 :

Tous les travaux de rénovation sont déductibles du revenu net et sans limitation.

L'immeuble si il est mis en copropriété doit faire l'objet d'un agrément délivré par le Ministères de la Culture, (il faut justifier de l'intérêt patrimonial ainsi que de l'importance des charges).

Engagement de conserver la propriété pendant 15 ans.

Absence de détention indirecte par une SCI non soumise à l'IS sauf SCI familiale, (s'applique aux monuments historiques, immeubles inscrits I.S.M.H, immeuble patrimoine national et immeubles labellisés « Fondation du patrimoine »).