Loi Scellier Outre-mer 2012 - Defiscalisation immobilier loi Scellier Outre-mer

Loi Scellier Outre-mer (impôt sur le revenu)Loi Scellier Outre-mer (impôt sur le revenu)

Le principe de la loi Scellier Outre-mer :

La loi de défiscalisation Scellier succède aux lois Périssol, Besson et Robien. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.

Depuis le 27 mai 2009 et la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion), aux collectivités d'outre-mer (Mayotte, St Barthelemy, St Martin, St Pierre et Miquelon et enfin, dans les iles Wallis et Futuna) et aux Pays d'outre-mer au sein de la république (Nouvelle Calédonie, en Polynésie française).

La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier réside dans l'application d'une réduction d'impôts. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.

Pour bénéficier de la loi Scellier Outre-mer, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : l'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts.

La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Scellier Outre-mer sont :
- Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
- Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
- Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
- Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
- Code Général des Impôts, article 199 septvicies
- Bulletin Officiel des Impôts 5 B 17 09 du 15 mai 2oo9 (Dispositif dit « Scellier »)
- Loi n°2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique outre mer

Le mécanisme de la loi Scellier Outre-mer :

En 2012, la réduction d'impôts s’élève à 24% du montant de l'acquisition.

Cette réduction est étalée sur 9 ans à raison d’1/9ème par an.

Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes. La réduction est imputable sur l'impôt de l'année de livraison quelque soit le mois de livraison.

Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’incentives fiscales liées au fait que la construction respecterait le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

De la même manière qu’en loi Scellier « Métropole », la loi Scellier Outre-mer a son pendant social avec la loi Scellier Outre-mer Social. Les avantages et les inconvénients sont exactement les mêmes qu’en loi Scellier Social version Métropole (voir la présentation de la loi Scellier social).

Enfin, il existe une exception territoriale à la loi Scellier Outre-mer. A compter du 1er janvier 2011, les investissements, réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie, bénéficient d’un régime très privilégié :
- La durée minimale de l'engagement de location est fixée à cinq ans (au lieu de 9),
- Le nombre d'années sur lequel est répartie la réduction d'impôt est fixé à cinq (au lieu de 9),
- La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt à raison d'un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (au lieu de 9).

En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10 700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance,
- Les primes d'assurance Garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés),
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).

Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Texte règlementaire :
Ordonnance n° 2010-1445 du 25 novembre 2010 portant adaptation pour les investissements réalisés dans les îles Wallis et Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie de la réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif

Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer

Vous achetez un appartement neuf de 80 m² à la Réunion, au prix de 280.000 €. Les revenus générés par ce bien sont de 8 668 € par an, soit un loyer mensuel de 722 €.Vos charges annuelles sont de 722 € et vos intérêts d'emprunts de 10 000 €.
Montant de la défiscalisation	280.000 x 24% = 67.200 €
Réduction d'impôt	7.466 € par an pendant 9 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 289 € par an.

Les conditions de la loi Scellier Outre-mer :

Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Le bien pourra être loué, sans conditions de ressources, à toute personne ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur dans l'hypothèse de l'option à neuf ans.

Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.

Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).

Conditions de mise en location :

Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien, suivant deux zones telles que décrites sur le tableau ci-dessous. Les plafonds sont, bien évidemment, différents selon que l’investisseur choisisse ou non l’option Sociale (ou intermédiaire).

ZONES	SAINT-MARTIN, SAINT-BARTHELEMY	MAYOTTE, POLYNESIE FRANCAISE, NELLE CALEDONIE, ST PIERRE ET MIQUELON, ILES WALLIS ET FUTUNA
Secteur libre	12.29 €	15.61 €
Secteur intermédiaire	9.83 €	13.01 €

Si l’option Sociale (ou intermédiaire) est retenue, alors, pour les baux conclus reconduits ou renouvelés en 2011, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer du locataire habitant	DEPARTEMENT D'OUTRE MER	POLYNESIE FRANCAISE
Personne seule	26 473 €	23 300 €
Couple	35 354 €	43 092 €
Personne seule ou Couple + 1 personne à charge	42 515 €	45 584 €
P.S. ou Couple + 2 personne à charge	51 321 €	48 077 €
P.S. ou Couple + 3 personne à charge	60 376 €	51 406 €
P.S. ou Couple + 4 personne à charge	68 043 €	54 738 €
par personne à charge supplémentaire	+ 7 591 €	+ 3 496 €

Texte règlementaire :
Bulletin Officiel des Impôts du 22 mars 2011 5-B-5-11).

Conséquences pratiques de la loi Scellier Outre-mer :

L'obligation de location est de neuf années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.

Aucune condition de ressources du locataire dans l'hypothèse de l'option « classique » à neuf ans. Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Dans le cas de l’option Sociale, le bien peut continuer à être louer durant trois ou six années et l’investisseur peut bénéficier de 1,33% de défiscalisation supplémentaire par an.

Plafonnement de la loi Scellier Outre-mer :

Désormais, les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier dans les DOM-TOM ont le choix entre deux mécanismes de défiscalisation : la loi Girardin ou la loi Scellier Outre-mer.

Cependant, le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel de 300 000 € et limité à une opération par an, ce type d’investissement. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Scellier Outre-mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin.

Depuis le 1er janvier 2012, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 18.000 € majoré de 4% du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique sur les investissements en défiscalisation Scellier Outre-mer.