La loi de défiscalisation Scellier succède aux lois Périssol, Besson, Robien et Robien Recentrée. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
Cette toute nouvelle loi résulte d'une révision de la loi de Robien recentrée dans l'amendement rectificatif de la loi de finances 2008. Et en vertu de l'article 39 de cette loi, ce régime s'applique donc aux départements d'outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion et aux collectivités départementales d'outre-mer (Mayotte, St Barthelemy, St Martin, St Pierre et Miquelon et enfin, dans les iles Wallis et Futuna) et en Pays d'outre-mer au sein de la république (Nouvelle Calédonie, en Polynésie française).
La loi Scellier a été mise en place fin 2008. Depuis le 27 mai 2009 et la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer et aux collectivités d'outre-mer (DOM-COM).
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que Robien et Borloo accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.
Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier de la loi Scellier Outre-mer :
L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts
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Il y a obligation de louer ce logement nu en résidence principale durant toute la période de défiscalisation.
Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal.
Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
Réduction d'impôts de 40% de l'acquisition, étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans jusque fin 2011.
Réduction d'impôts de 35% de l'acquisition, étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans pour les investissements en 2012 jusque fin 2017 avec obligation de louer 12 ans à partir des acquisitions faites en 2014.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
La réduction est imputable sur l'impôt de l'année de livraison quelque soit le mois de livraison.
Le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer
Vous achetez un appartement neuf de 60 m² à St Martin au prix de 280.000 €. Les revenus générés par ce bien sont de 10.500 € par an soit un loyer mensuel de 875 €.
Le montant annuel des charges est de 1.050 € et 10.000 € d'intérêts d'emprunts.
Montant de la défiscalisation
280.000 x 40% = 112.000 €
Réduction d'impôt
12.444 € par an pendant 9 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 1.050 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 420 € par an.
Les conditions de la loi Scellier Outre-mer :
Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.
Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne et ascendant ou descendant ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur dans l'hypothèse de l'option à 9 ans.
Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface dite Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14 m²) de 11,87 € / m² pour les Départements d'outre-mer et de 15,12 € / m² pour la Polynésie française (cf Décret n° 2009-1672 du 28 décembre 2009).
Le principe de la loi Scellier Outre-mer social :
La loi Scellier Outre-mer social a été mise en place fin 2008. Depuis le 27 mai 2009 et la publication au journal officiel de la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer), la loi Scellier vient étendre ses avantages fiscaux aux départements d'outre-mer et aux collectivités d'outre-mer (DOM-COM).
Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier de la loi Scellier Outre-mer :
L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts.
L'obligation de location est de 9 années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers.
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser des plafonds imposés par le décret.
Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte ou continuer à le louer durant 3 ou 6 années et bénéficier des 2% de défiscalisation supplémentaire par an.
Le mécanisme de la loi Scellier Outre-mer social :
Réduction d'impôts de 52% de l'acquisition sur 15 ans pour un investissement jusque fin 2011 répartie de la façon suivante : 40% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 12 % sur les six années suivantes, soit 2% par an.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30% lorsque l'on choisit la loi Scellier Outre Mer social.
Le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble). Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer social
Vous souhaitez bénéficier du dispositif Scellier Outre-mer social, et achètez finalement un autre appartement à Saint Martin de 50 m² au prix de 150.000 €. Vos locataires devront gagner moins de 42.396 € par an, et le loyer annuel devra être inférieur à 750 €.
Vous signez donc un bail à loyer mensuel de 700 € (8.400 € annuels), et aurez droit à un abattement de 30%. Vous avez sur ce bien un montant annuel de charges de 700 € et 7.000 € d'intérêts d'emprunt .
Montant de la défiscalisation
150.000 x 40% = 60.000 €
Réduction d'impôt
6.667 € par an pendant 9 ans puis 150.000 x 2%= 3.000 € les 6 années suivantes
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 700 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 175 € par an.
D'autre part si vous avez des revenus fonciers vous pouvez déduire vos intérêts de vos revenus de même nature, vous avez aussi le bénéfice de l'abattement de 30% sur ces loyers perçus
Les conditions de la loi Scellier Outre-mer social :
Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9 années.
Il pourra n'être loué à toute personne sauf aux ascendants et descendants de l'investisseur et répondant aux conditions de ressources fixées chaque année par décret par le Ministère des Finances (cf Décret n° 2009-1672 du 28 décembre 2009).
Composition du foyer du locataire habitant
DEPARTEMENT D'OUTRE MER
POLYNESIE FRANCAISE
Personne seule
25.590 €
22.583 €
Couple
34.173 €
41.767 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
41.096 €
44.183 €
P.S. ou Couple
+ 2 personne à charge
49.609 €
46.599 €
P.S. ou Couple
+ 3 personne à charge
58.362 €
49.826 €
P.S. ou Couple
+ 4 personne à charge
65.772 €
53.055 €
par personne à charge
supplémentaire
+ 7.337 €
+ 3.388 €
Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
Le loyer doit respecter un plafond règlementaire par m² de surface dite Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14 m²) de 9,5 € / m² pour les Départements d'outre-mer et de 12,6 € / m² pour la Polynésie française (cf Décret n° 2009-1672 du 28 décembre 2009).
Plafonnement de la loi Scellier Outre-mer :
Désormais les particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier dans les DOM TOM ont le choix entre deux mécanismes de défiscalisation : la loi Girardin ou la loi Scellier outre-mer.
Cependant, le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel de 300.000 € et limité à une opération par an sur ces 4 années pour la loi Scellier Outre-mer. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Scellier Outre-mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin.
Depuis le 1er janvier 2010, le nouveau plafonnement global des niches fiscales est fixé à 20.000 € majoré de 8% du revenu imposable selon le barême progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique (art 200-0 A nouveau du CGI) sur les investissement en défiscalisation Scellier outre-mer.
Loi Scellier Outre-mer (impôt sur le revenu)Loi Scellier Outre-mer (impôt sur le revenu)
Exemple de défiscalisation loi Scellier Outre-mer
Défiscalisation : La loi Scellier dope les ventes
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