Loi Scellier social (impôt sur le revenu)Loi Scellier social (impôt sur le revenu)

Investissement immobilier locatif neuf en France.

 

1. Le principe de la loi Scellier social
2. Le mécanisme de la loi Scellier social
3. Les conditions de la loi Scellier social
4. Les conditions de mise en location
5. Conséquences pratiques de la loi Scellier social
6. Plafonnement de la loi Scellier social
7. Extinction progressive de la loi Scellier Social

 

• Le principe de la loi Scellier social :

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La loi de défiscalisation Scellier social succède à la loi Borloo. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.


La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier Social réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que Borloo accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d'imposition.

Pour bénéficier de la loi Scellier Social, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : l'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance).

Les investissements concernés par la loi Scellier Social sont :
• Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
• Les acquisitions en vue de leur réhabilitation et les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
• Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
• Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
- Code Général des Impôts, article 199 septvicies

• Le mécanisme de la loi Scellier social :

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• En 2012, la réduction d'impôt s’élève à 13 % (si engagement de location sur neuf ans), 17% (si engagement de location sur douze ans) ou 21% (si engagement de location sur quinze ans), du montant de l'acquisition pour les investissements qui répondent au label Bâtiment Basse Consommation (BBC), et à 6% (si engagement de location sur neuf ans), 10% (si engagement de location sur douze ans) ou 14% (si engagement de location sur quinze ans) pour les logements non BBC.
• Cette réduction est étalée sur neuf ans à raison d’1/9ème par an pour les 13 premiers % (ou 6 premiers % en non BBC), puis à raison de 1,33% par an pendant trois ou six ans selon le choix de l’investisseur
• Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les six années suivantes.
• La réduction est imputable sur l'impôt de l'année d’achèvement des travaux quelque soit le mois de cet achèvement.
• Le contribuable, dans le cadre de la loi Scellier Social, bénéficie par ailleurs d’une déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30%.
• En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10 700 € les éléments suivants :
  - La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance,
  - Les primes d'assurance Garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés),
  - Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).
  
Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche, ils sont reportables pendant dix ans.

• Les conditions de la loi Scellier social :

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• Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 9, 12 ou 15 années.
• Il pourra n'être loué à toute personne sauf aux ascendants et descendants de l'investisseur et répondant aux conditions de ressources fixées chaque année par décret par le Ministère des Finances (cf Bulletin Officiel des Impôts du 22 mars 2011 5-B-5-11).
• Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
• Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
• Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, une liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 3 mai 2009.
• Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ».
• Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt (sauf agrément spécifique).
• Il est à noter que depuis le 22 décembre 2010, la zone A, a été séparée en deux : la zone A et la zone A bis.
• En ce qui concerne l’éco-conditionnalité, il n’y a pas de justification exigée pour les Permis de Construire déposés avant le 1er janvier 2010.
• Pour les PC déposés après le 1er janvier 2010, une justification sera exigée étant entendu que pour les bâtiments répondant à la norme BBC, la production d’un document validant la norme vaudra justification.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Les conditions de mise en location :

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• Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant 4 zones (cf. Arrêté du 22 décembre 2010 relatif au classement des communes en zone A bis) :

Zone	Localisation	Loyers maximum
A bis	Paris et 68 communes franciliennes *	17,36 € / m²
A	Région parisienne (Autres communes de l’agglomération parisienne), Genevois français, Côte d'Azur	11,88 € / m²
B1	Communes de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles	10,40 € / m²
B2	Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones littorales ou frontalières chères, reste de l'Ile de France	8,48 € / m²
C	Avec agrément	4,88 € / m²

Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

* Les 69 communes de la zone A bis : 75 - Paris : Paris. 78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay. 92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray. 93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

• Quant aux locataires, ils devront respecter des plafonds de revenus comme l’indique le tableau ci-dessous.

Composition du foyer du locataire habitant	Lieu de la Location (1)
	Zone A	Zone B1	Zone B2	Communes agréées
Personne seule	44 793 €	33 272 €	30 500 €	30 294 €
Couple	66 943 €	48 860 €	44 789 €	40 717 €
Personne seule ou couple ayant une +1 personne à charge	80 471 €	58 493 €	53 619 €	48 744 €
Personne seule ou couple +2 personnes à charge	96 391 €	70 790 €	64 891 €	58 992 €
Personne seule ou couple ayant trois +3 personnes à charge	114 109 €	83 085 €	76 163 €	69 237 €
Personne seule ou couple ayant quatre +4 personnes à charge	128 402 €	93 720 €	85 911 €	78 101 €
par personne à charge supplémentaire	+ 14 312 €	+ 10 646 €	+ 9 758 €	+ 8 871 €
(1) La liste des communes comprises dans les zones A, B1 et B2 est reproduite à l’annexe 4 au BOI 5 B-17-09.

• Conséquences pratiques de la loi Scellier social :

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• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
  - La date d'achèvement des travaux (en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement),
  - La date d'achèvement des travaux de transformation (en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement),
  - La date d'acquisition (en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité).
• L'obligation de location est de neuf années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
• Il convient de respecter les conditions de ressources du locataire pendant tout la durée de détention rentrant dans le cadre de la défiscalisation.

• Plafonnement de la loi Scellier social :

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• Le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à une opération par an, sur ces deux prochaines années.
• Depuis le 1er janvier 2012, le plafonnement global des niches fiscales (art 200-0 A nouveau du CGI) est passé à 18 000 €, majoré de 4 % du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique sur les investissements en défiscalisation Scellier.
- Projet de loi présenté à l'assemblée le 21 janvier 2009 par M. François Scellier
- Bulletin Officiel des Impôts 5 B 17 09 du 15 mai 2009 (Dispositif dit « Scellier »)

• Extinction progressive de la loi Scellier Social :

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L’extinction de la loi est prévue au 31 décembre 2012.



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