La loi de défiscalisation Scellier social succède à la loi Borloo. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
Cette loi résulte d'une révision de la loi Borloo dans l'amendement rectificatif de la loi de finances 2008.
La loi Scellier social a été mise en place afin de remplacer le régime Borloo qui a disparu le 1er janvier 2010.
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier social réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que Robien et Borloo accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables peu importe la tranche marginale d'imposition.
Pour bénéficier de la loi Scellier social, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et la jouissance).
Réduction d'impôts de 37% de l'acquisition sur 15 ans pour un investissement en 2009 et 2010 répartie de la façon suivante : 25% de l'acquisition, qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 12% sur les six années suivantes, soit 2% par an.
En 2011 : Réduction d'impôts de 37% de l'acquisition pour les investissements qui répondent aux label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et 27% pour les logements non BBC, répartie de la façon suivante : 25% de l'acquisition (15% pour les non BBC), qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 12% sur les six années suivantes, soit 2% par an.
En 2012 : Réduction d'impôts de 32% de l'acquisition, étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans pour les investissements qui répondent aux label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et 22% pour les logements non BBC, répartie de la façon suivante : 20% de l'acquisition (10% pour les non BBC), qui sera étalée à raison de 1/9° par an pendant 9 ans, puis 12% sur les six années suivantes, soit 2% par an.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les 6 années suivantes.
La réduction est imputable sur l'impôt de l'année de livraison quelque soit le mois de livraison.
Déduction forfaitaire du loyer à hauteur de 30% lorsque l'on choisit la loi Scellier social.
En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).
Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant 10 ans.
Exemple de défiscalisation loi Scellier social
Vous achètez un appartement neuf de 50 m² à Lyon au prix de 150.000 €.
Pour bénéficier du régime scellier social, vos locataires devront gagner moins de 42.396 € par an, et le loyer annuel devra être inférieur à 10.092 €
Vous signez donc un bail à loyer mensuel de 700 € (8.400 € annuels), sur lequel vous aurez droit à un abattement de 30 %. Vos charges annuelles sont de 700 € et vos intérêts d'emprunt de 7.000 €.
Montant de la défiscalisation
150.000 € x 25% = 37.500 €
Réduction d'impôt
4.166 € par an pendant 9 ans puis 150 000 x 2%= 3.000 € les 6 années suivantes
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 700 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie supplémentaire de 175 € par an.
D'autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature, vous avez aussi le bénéfice de l'abattement de 30% sur ces loyers perçus.
Les conditions de la loi Scellier social :
Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant 15 années.
Il pourra n'être loué à toute personne sauf aux ascendants et descendants de l'investisseur et répondant aux conditions de ressources fixées chaque année par décret par le Ministère des Finances.
Composition du foyer du locataire habitant
Lieu de la Location
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Personne seule
42.396 €
31.491 €
28.867 €
28.672 €
Couple
63.362 €
46.245 €
42.392 €
38.538 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
76.165 €
55.363 €
50.750 €
46.136 €
P.S. ou Couple
+ 2 personne à charge
91.234 €
67.002 €
61.419 €
55.835 €
P.S. ou Couple
+ 3 personne à charge
108.003 €
78.640 €
72.087 €
65.533 €
P.S. ou Couple
+ 4 personne à charge
121.533 €
88.706 €
81.314 €
73.922 €
par personne à charge
supplémentaire
+ 13.545 €
+ 10.075 €
+ 9.235 €
+ 8.395 €
Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
Les logements doivent être soumis à la Règlementation Thermique RT 2005 ou RT 2000 selon la date de dépôt du permis de construire.
Les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant 4 zones :
Zone
Localisation
Loyers maximum
A
Région parisienne (première et deuxième couronne comprises), Genevois français, Côte d'Azur
17,32 € / m²
B1
Communes de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles
12,04 € / m²
B2
Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones littorales ou frontalières chères, reste de l'Ile de France
9,85 € / m²
C
Le reste du territoire sous conditions d'acceptation du préfet (rectificatif du 19 mars)
7,22 € / m²
La surface à prendre en compte s'entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas...).
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
- La date d'achèvement des travaux (en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement;
- La date de l'achèvement des travaux de transformation (en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement);
- La date d'acquisition (en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité).
Conséquences pratiques de la loi Scellier social :
L'obligation de location est de 9 années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
Il convient de respecter les conditions de ressources du locataire.
Plafonnement de la loi Scellier social :
Le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à une opération par an sur ces 4 années.
Depuis le 1er janvier 2010, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 20.000 € majoré de 8% du revenu imposable selon le barême progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique (art 200-0 A nouveau du CGI) sur les investissement en défiscalisation Scellier.
Loi Scellier social (impôt sur le revenu)Loi Scellier social (impôt sur le revenu)
Exemple de défiscalisation loi Scellier social
Défiscalisation : La loi Scellier dope les ventes
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