La loi de défiscalisation Scellier succède aux lois Périssol, Besson et Robien. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans un logement neuf en France.
La révolution du dispositif de défiscalisation Scellier réside dans l'application d'une réduction d'impôts, alors que la loi Robien accordait une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, peu importe la tranche marginale d'imposition.
Pour bénéficier de la loi Scellier, il suffit d'être un contribuable domicilié en France : l'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d'indivision, la réduction d'impôt se fait au prorata des parts).
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).
Les investissements concernés par la loi Scellier Social sont :
Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
Les acquisitions en vue de leur réhabilitation et les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
Les logements que le contribuable fait construire.
En 2012, la réduction d'impôts s’élève à 13% du montant de l'acquisition pour les investissements qui répondent au label Bâtiment Basse Consommation (BBC) et à 6% pour les logements non BBC.
Cette réduction est étalée sur 9 ans à raison d’1/9ème par an.
Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l'impôt à réglé, l'excédent est reportable sur les six années suivantes. La réduction est imputable sur l'impôt de l'année d’achèvement des travaux quelque soit le mois de cet achèvement.
En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants :
- La taxe foncière, Les frais de gestion ou de gérance.
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés).
- Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble).
Seuls les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.
Exemple de défiscalisation loi Scellier
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 280.000 € en banlieue Parisienne répondant aux normes BBC. Les revenus générés par ce bien sont de 10.500 € par an, soit un loyer mensuel de 875 €. Vos charges annuelles sont de 1.050 € et vos intérêts d'emprunts de 10.000 €
Montant de la défiscalisation
280.000 € x 13% = 36.400 €
Réduction d'impôt
4.044 € par an pendant 9 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 875 € si votre tranche d'imposition est de 40%. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 350 € par an.
D'autre part si vous avez des revenus fonciers, vous pouvez déduire ces intérêts de vos revenus de même nature.
Les conditions de la loi Scellier :
Le bien devra être loué nu, en habitation principale pendant neuf années.
Il pourra être loué, sans conditions de ressources, à toute personne et ascendant ou descendant, ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur.
Le bien devra avoir été acquis neuf et n'avoir jamais été habité.
Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
Les immeubles doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, une liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 3 mai 2009. Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt (sauf agrément spécifique).
Il est à noter que depuis le 22 décembre 2010, la zone A, a été séparée en deux : la zone A et la zone A bis.
En ce qui concerne l’éco-conditionnalité, il n’y a pas de justification exigée pour les Permis de Construire déposés avant le 1er janvier 2010.
Pour les PC déposés après le 1er janvier 2010, une justification sera exigée étant entendu que pour les bâtiments répondant à la norme BBC, la production d’un document validant la norme vaudra justification.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Les conditions de mise en location :
En loi Scellier, les locataires ne font l’objet d’aucun plafonnement en ce qui concerne leurs revenus.
Région parisienne (Autres communes de l’agglomération parisienne), Genevois français, Côte d'Azur
16,10 € / m²
B1
Communes de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles
13,00 € / m²
B2
Agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones littorales ou frontalières chères, reste de l'Ile de France
10,60 € / m²
C
Avec agrément
6,10 € / m²
Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises. La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
* Les 69 communes de la zone A bis : 75 - Paris : Paris. 78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le
Vésinet, Viroflay. 92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray. 93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen. 94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
- La date d'achèvement des travaux (en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement;
- La date de l'achèvement des travaux de transformation (en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement);
- La date d'acquisition (en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité).
Conséquences pratiques de la loi Scellier :
L'obligation de location est de neuf années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
Aucune condition de ressource du locataire dans l'hypothèse de l'option à neuf ans. Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
Plafonnement de la loi Scellier :
Le législateur a imposé un plafond d'investissement annuel fixé à 300 000 € et limité à une opération par an, sur ces deux prochaines années.
Depuis le 1er janvier 2012, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 18.000 €, majoré de 4 % du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce plafond s'applique sur les investissements en défiscalisation Scellier.
Loi Scellier (impôt sur le revenu)Loi Scellier (impôt sur le revenu)
Exemple de défiscalisation loi Scellier
Loi Scellier : fin de la loi Scellier en 2012
K&P FINANCE
