Des niches fiscales à double plafond
Fiscalité | 16 janvier 2009 | Les EchosUser sans abuser : comme si le législateur voulait protéger les Français de leurs propres démons, il a maintenu l'usage des niches fiscales, tout en cherchant à prévenir les dérapages. Le champ d'application des incitations fiscales se situe désormais dans la limite d'une partie fixe de 25.000 euros, à laquelle s'ajoute une variable égale à 10 % du revenu imposable du foyer fiscal, quelle que soit la composition de ce dernier. Il peut s'agir d'une personne seule, d'un couple marié sans enfant, d'une famille nombreuse : c'est la même règle pour tous.
Cette toise s'applique à tous les investissements défiscalisants susceptibles d'être réalisés par un contribuable. Libre à ce dernier de " faire du Malraux ", de souscrire à des parts de Sofica ou de Sofipêche, de financer un emploi à domicile, de procéder à des dépenses d'équipement pour économiser l'énergie : toutes ces dépenses devront se partager la limite de déduction de 25.000 euros et de 10 % du montant de revenu imposable.
En revanche, nombre d'opérations défiscalisantes échappent à ce couperet. C'est le cas des dons aux associations et des actions de mécénat, mais aussi des dépenses réalisées dans le cadre des monuments historiques, de même que des déficits fonciers, des exonérations ou abattements sur les revenus catégoriels ou encore de l'impact du quotient familial. Dès lors, comment se présente le nouveau paysage pour les principales niches utilisées par les Français ?
Recentrage pour le loueur en meublé professionnel
C'est peut-être pour les adeptes du statut de loueur en meublé professionnel que la donne va le plus changer. Mais doit-on pour autant parler de la fin programmée d'une incitation avantageuse, comme on l'a souvent lu ? " Il s'agit plutôt d'un recentrage vers son épure originelle ", analyse Me Luzu. Jusqu'à présent, il suffisait de peu de choses pour qu'un particulier puisse se prévaloir du statut de loueur professionnel. Il devait être inscrit au registre du commerce des sociétés, ou bien justifier de plus de 23.000 euros de recettes locatives par an ou bien démontrer que les loyers perçus représentent plus de la moitié des revenus imposables réalisés par ailleurs, soit par le biais de salaires, d'honoraires, de bénéfices non commerciaux ou de bénéfices agricoles... Moyennant quoi, il pouvait imputer sans limites des déficits fonciers sur son revenu imposable.
Désormais, les trois conditions citées plus haut sont cumulatives. Pour autant, elles ne sont pas forcément dissuasives. " Ainsi, note Me Luzu, le schéma se révèle pertinent pour le chef d'entreprise qui, ayant revendu son affaire, recherche des revenus complémentaires. " En effet, ses revenus professionnels ont fondu. En revanche, son patrimoine lui permet d'investir massivement. Avec ses acquisitions, il pourra non seulement obtenir plus de 23.000 euros de loyers annuels, mais, surtout, il dégagera des recettes locatives supérieures à ses autres gains. Comme il s'agira là de sa source principale de revenus, il méritera amplement son statut de loueur professionnel.
De toute façon, une interprétation contestable de ce régime avait fini par se généraliser. " Au regard du droit de l'urbanisme, rappelle notre expert juridique, le bien loué doit avoir un usage commercial. " Or de nombreux particuliers ont cru trouver là une solution idéale à nombre de leurs préoccupations : ils ont acheté un bel appartement à Paris en vue de leur retraite. Ils l'ont luxueusement meublé, de manière à séduire une ambassade, une ONG ou la filiale d'une multinationale, toujours à la recherche de logements de fonction dignes de leurs collaborateurs de haut niveau. Mais, ce faisant, ils contreviennent à l'esprit de la loi ! En outre, sur le plan économique, ils commettent peut-être une erreur de jugement. Car ce type de mise en location s'est répandu à la vitesse d'une rumeur sur Internet. " Il y a six ans, se souvient Me Luzu, une demande de renseignement sur ce sujet me parvenait une fois par an. Actuellement, j'en suis à plusieurs fois par semaine. " Mais le marché est-il extensible au point d'accueillir autant de candidats ? Rien n'est moins sûr. C'est pour cela qu'il n'est pas insensé de réserver cette activité aux seuls vrais professionnels.
Les monuments historiques restent en famille
Initialement, le plafonnement des aides fiscales était prévu pour les monuments historiques. Le mécanisme incitatif a finalement été sauvé, moyennant l'engagement de conserver son bien pendant quinze ans. Pour les châteaux qui appartiennent aux mêmes familles depuis 20 générations, la condition ne devrait pas être trop difficile à remplir ! Mais ce répit est assorti de plusieurs obligations : il faut détenir le bien en direct. " Cela écarte les mutualisations ", déduit Me Luzu. Seules les SCI familiales seront tolérées, et encore, à condition que leurs membres soient imposés sur le revenu. Pour les SCI non familiales, un agrément du fisc sera nécessaire. Il faudra démontrer l'existence d'un objectif d'intérêt général.
Fini le bon temps de la loi Malraux
Ici, le nerf de la guerre est fortement atteint. Jusqu'à présent, la force de ce dispositif, qui vise à favoriser la restauration d'immeubles à caractère historique, résidait dans la possibilité de constituer un déficit foncier illimité. Comme il venait s'imputer sur le revenu global, il réussissait assez souvent à faire disparaître totalement le montant de l'impôt sur le revenu. En outre, si le déficit dépassait le montant de la facture fiscale, le reliquat pouvait être reporté sur d'autres années. Désormais, l'exercice sera plus difficile, car l'avantage fiscal ne pourra plus être obtenu par les gros dévoreurs de budgets qu'étaient les travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. Il ne concernera plus que les primes d'assurances, les travaux d'entretien, les taxes locales. Les sommes en jeu seront beaucoup plus modestes. D'une part, elles buteront sur un plafond annuel de 100.000 euros, avec un taux de réduction de 30 % si l'immeuble se trouve dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et de 40 % s'il se trouve dans un secteur sauvegardé. D'autre part, comme le rappelle Me Luzu, les incitations seront (lire la suite page 41) (suite de la page 40) toujours limitées par le premier plafond général, celui de 25.000 euros et de 10 % du revenu imposable. En outre, le propriétaire devra louer son bien pendant neuf ans et avoir trouvé un locataire dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux. Bref, il est clair que le législateur a tenu compte des excès constatés par le passé !
Limitations gigognes outre-mer
Le plafond annuel des investissements réalisés en direct dans les DOM-TOM est fixé à 40.000 euros s'il s'agit, par exemple, d'investir dans une éolienne. Si le but est de prendre une participation dans un complexe hôtelier, le schéma est différent : le plafond remonte à 100.000 euros si la rétrocession à l'entreprise exploitante est de 60 % et de 80.000 euros si la rétrocession est de 50 %. Mais là encore, le juge de paix ultime est le plafond global de 25.000 euros et de 10 % du revenu imposable.
La fin de l'amortissement dans le Borloo-Robien
Descendants directs du mécanisme Périssol, qui sortit en son temps l'immobilier français de la crise, ces programmes immobiliers dégageaient jusqu'à présent un charme fiscal particulier. Ils permettaient aux particuliers d'amortir l'acquisition de leur investissement locatif : jusqu'à 10 % pendant quatre ans. Il s'ensuivait un déficit foncier important. Dès lors, le revenu global, qui sert à établir le montant de l'impôt sur le revenu, s'en trouvait grandement diminué. La loi de Finances pour 2009 pérennise les dispositifs Borloo-Robien. Sauf que la loi de Finances rectificative pour 2008 avait supprimé l'amortissement ! Il va donc falloir s'habituer à l'incitation de substitution : il s'agit d'une réduction d'impôt. Elle s'appliquera aux logements neufs, loués nus pendant neuf ans, respectueux des nouvelles normes environnementales et mis sur le marché avec des loyers plafonnés. Si toutes ces conditions sont réunies, le taux de réduction d'impôt sera de 25 %, plafonné à 300.000 euros, pour les immeubles neufs construits en 2009-2010 et de 20 %, plafonné à 30.000 euros, pour les logements acquis ou construits en 2011-2012. Avec ces contingences, toutes les conditions sont réunies pour que les promoteurs construisent des logements se calant exactement sur le montant maximal d'économie d'impôt susceptible d'être dégagé. Les superficies risquent d'être petites, alors que, sur le marché, c'est dans les grands logements que les manques sont criants.
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