S'offrir un monument historique tout en défiscalisant
Immobilier | 10 octobre 2008 | Le FigaroLe régime des monuments historiques permet de s'offrir un bien d'exception tout en bénéficiant d'une défiscalisation avantageuse.
Monuments Historiques : La défiscalisation au service de la protection du patrimoine
La pierre pour diminuer son imposition
Le dispositif des monuments historiques permet d'optimiser sa fiscalité tout en restaurant des biens de prestige. «Ce régime fiscal s'adresse aux contribuables les plus fortement imposés. En général, le budget minimum des travaux s'élève à 150 000 euros», précise d'emblée Christophe Barillé, fondateur de la société François 1er Finance, spécialiste de la défiscalisation immobilière. Pour ces contribuables, le législateur permet de déduire leurs intérêts d'emprunts ainsi que les travaux destinés à réhabiliter le bien. Mais l'avantage des monuments historiques ne s'arrête pas là. Si le bien est destiné à la location, le délai minimum est alors seulement de trois ans, contre 6 ans et plus pour les dispositifs Malraux ou de Robien (9 ans). Si le bâtiment est ouvert aux visiteurs, les charges foncières sont également déductibles du revenu.
Un contribuable, marié et père de deux enfants, dont les salaires s'élèvent à 200.000 euros (46 000 euros d'impôts) a ainsi acquis un T2 dans un ancien couvent. Il déduira le coût des travaux (183 000 euros) durant trois ans, puis en 2011, il sera rémunéré par un loyer mensuel de 490 euros. Au bout de 15 ans, son gain fiscal s'élève à 108 000 euros, pour un capital acquis de 258 000 euros. Son bénéfice sur cette période : 126 000 euros.
Des droits et des devoirs
Dans tous les cas, pour bénéficier de réductions d'impôts, les biens devront être classés monuments historiques ou inscrits sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). Les avantages fiscaux sont dans les deux cas identiques. En contrepartie, les travaux sont supervisés par l'Architecte des bâtiments de France qui veillera à la préservation du site. «Il faut utiliser les matériaux employés à l'époque du bâtiment et restaurer les parties classées à l'identique», explique Marc Wattel, architecte des bâtiments de France du Doubs. Actuellement, 42 000 biens sont classés monuments historiques ou ISMH. Un classement qui s'appuie sur deux critères principaux : l'ancienneté et la rareté. «Ces critères ont évolué dans le temps, il y a 20 ans, un bâtiment du 19ème siècle n'aurait pas été classé. Aujourd'hui, la dernière maison préfabriquée construite par l'architecte Jean Prouvé dans les années 50 est monument historique», signale Marc Wattel. Pour ceux qui désirent obtenir le classement d'un bien en monument historique, soyez patients. «Cela nécessite entre 3 et 12 mois, voire plus, il n'y a pas de délai particulier», précise l'architecte. Comptez six mois supplémentaires pour obtenir le permis de construire. Mais cette solution reste intéressante, car si le logement est classé dans son intégralité (intérieur et extérieur) et qu'il n'est pas revendu, le monument peut être exonéré des droits de succession, sous réserve d'une convention avec l'Etat. Une niche décidément très avantageuse.
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