Robien-Borloo : est-ce le moment d'acheter ?
Immobilier | 27 novembre 2008 | Le PointEn cette période de crise, il est possible de faire de bonnes affaires en achetant un logement neuf. Sous certaines conditions, toutefois !
Un large choix de biens immobiliers, des prix orientés à la baisse, un marché locatif plus dynamique, des avantages fiscaux qui pourraient être moins favorables l'an prochain pour les plus gros contribuables : acheter un logement neuf pour le louer peut se justifier dès lors que l'investisseur se montre rigoureux.
« Dans deux ans, nous serons en situation de pénurie », prédit François Jouven, président d'Akerys. La raison ? Les promoteurs ont divisé par deux le nombre de programmes mis en chantier. Faute de demande, mais aussi de financements. Aujourd'hui, pas un banquier ou presque ne finance une opération si elle n'a pas été précommercialisée à plus de 70 %. Pis, certains établissements financiers refusent de donner une garantie financière d'achèvement si l'opération dépasse une certaine taille. « L'offre de biens neufs va diminuer de moitié , explique François Jouven. Et avant que la machine ne se relance, il faudra deux ans. » Or qui dit moins de constructions dit moins de choix pour l'investisseur désireux d'augmenter la rentabilité de son investissement en profitant des avantages fiscaux, ceux-ci étant principalement cantonnés-en dehors du Malraux-à l'achat d'un bien neuf.
Mais est-ce le moment d'acheter alors que les prix chutent ? « La baisse dans le neuf est en train d'être actée , estime Alain Dinin, président de Nexity. Les promoteurs rognent aujourd'hui leurs marges, mais ils n'iront pas au-delà. L'ajustement est en train de se faire en partie par les volumes. »
Des rabais significatifs
En attendant, l'investisseur obtient aujourd'hui des rabais importants, qu'ils prennent la forme d'une remise des frais de notaire, d'un parking, d'une cuisine équipée, élément indispensable pour bien louer ensuite, ou d'une diminution du prix... En novembre, un particulier a réussi à obtenir les quatre et à diminuer le prix de plus de 8 %.
La crainte de ne pas louer que pouvaient avoir les investisseurs s'amenuise également avec le regain du marché locatif. « Faute de pouvoir acheter compte tenu des prix, de la hausse des taux et du durcissement des banques, de nombreux foyers se tournent vers la location. Il en est de même de ceux qui ont besoin de vendre pour acheter. Ne pouvant obtenir de crédits-relais, ils louent, reportant à plus tard leur projet d'achat », remarque François Jouven. Pour conforter leurs clients, les promoteurs ont d'autre part étendu leurs garanties. Nexity garantit 100 % du loyer pendant neuf ans ; Akerys, le loyer jusqu'à l'entrée du premier locataire... Et pour se prémunir contre une vente anticipée, certains promoteurs proposent des garanties revente. Ce fut par exemple le cas de Bouygues Immo-bilier sur certains de ses programmes.
« Enfin , souligne François Jouven, l'investissement immobilier est le seul moyen de se constituer un patrimoine à crédit. » Et de compléter ses revenus à la retraite, sans craindre que l'inflation vienne gommer le rendement, les loyers étant au minimum indexés. « Sur neuf ou quinze ans, l'acquéreur a toutes les chances de réaliser une plus-value, une fois le cycle baissier passé », estime Bruno Dell 'Oste, directeur commercial de l'Union financière de France (UFF).
Reste à bien investir. Un tiers des investisseurs achètent sans avoir vu le bien. Or le succès repose sur quatre critères : l'emplacement, la qualité du bien, le potentiel locatif et la rentabilité. Akerys estime ainsi à 115 le nombre de marchés saturés sur lesquels il vaut mieux s'abstenir au moins un certain temps. C'est le cas par exemple à Bourges, Rodez, Cahors, Mâcon, ou à Saint-Ouen en région parisienne (voir carte). « A cette nuance près qu'il existe à l'intérieur d'une même ville des endroits saturés et d'autres qui le sont moins. C'est le cas à Montauban, ville si souvent décriée, où la vacance concerne essentiellement les logements anciens du centre-ville », commente François Jouven. Sur les 300 000 logements vendus, on estime que 5 000 ont aujourd'hui des problèmes de location. Ce qui n'est pas rien pour celui qui y est confronté : risque de reprise de l'avantage fiscal, charge de remboursement du crédit fortement majorée... Et la réforme envisagée ne réglera pas complètement la question. Dans son projet de loi, Christine Boutin souhaite en effet supprimer les avantages fiscaux dans les villes où l'offre locative est très supérieure à la demande, comme à Carcassonne, Châteauroux ou Provins. Une tâche ardue, qui devrait lui demander un certain temps... L'avantage fiscal pourrait être également revu (voir encadré) . Christine Lagarde y serait favorable pour relancer la construction. Mais Christine Boutin préfère, elle, obtenir l'extension de la TVA à 5,5 % pour les accédants à la propriété. Verdict en début d'année !
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