Le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) permet d'investir en immobilier locatif, dans un cadre privilégié. La location en meublé professionnelle, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale.
Cette activité relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriel et Commerciaux) :
- Le locataire doit bénéficier des meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.
- Possibilité de récupération de la TVA de l'investissement.
- Les loyers sont perçus selon un bail de 9 ans minimum.
- Possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire.
- Revenu minimum de 23.000 € par an.
- Imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
- Imputation des amortissements "stockés" sur les revenus ultérieurs de l'activité.
- Produit procurant généralement un complément de revenus défiscalisés pendant la période d'amortissement et de remboursement de l'emprunt de l'investissement.
- Constitution d'un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.
- Possibilité d'investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL).
Forte défiscalisation en première année d'exploitation avec la possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie Investissement.
Retraite par excellence pour obtenir des revenus complémentaires très largement défiscalisés.
Le statut professionnel (LMP) nécessite environ 500.000 € d'investissement pour dégager le seuil minimum des 23.000 € de loyers.
Textes règlementaires :
- Code Général des Impôts, Article 261 D
- Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003
Récupération de la TVA :
Un des avantages majeurs d'un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement, c'est-à-dire logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 19,6% sur l'ensemble du bien immobilier acquis.
La TVA sur le bien immobilier acquis:
- Le logement doit être neuf (VEFA) et situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée Les loyers perçus seront soumis à TVA (5,5%).
- L'investisseur doit contracter un bail commercial d'au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant possibilité de moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, Nettoyage quotidien des locaux, Petit déjeuner, Fourniture du linge de maison.
- La durée d'amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d'amortissement se verrait dans l'obligation de restituer au Fisc la part de TVA non amortie au prorata du nombre d'années restant à courrir.
La TVA sur les loyers :
La récupération de la TVA sur l'investissement (19,6%) vient en contrepartie de l'imposition sur les loyers (5,5%).
La déclaration et la récupération de TVA s'effectuent via une
déclaration annuelle CA 12.
La garantie des loyers :
La location meublée s'effectue via un bail commercial qui est en général ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans et garantit les loyers pendant toute la durée du bail.
Non imposition des loyers :
Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs et d'échapper ainsi à toute fiscalité sur les loyers pendant une très longue durée :
- Amortissement linéaire de 100% du bien immobilier HT hors valeur terrain (autour de 10%) ou 85% (si on a opté pour la réduction d'impôt de 5% la première année qui est possible dans certains cas) sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.
- Amortissement linéaire de 100% du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
- Déduction des frais d'acquisition (frais de notaire, frais de montage …). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
- Déduction des intérêts d'emprunts liés à l'acquisition.
- Déduction des charges de propriété et de copropriété.
- Déduction des dépenses d'entretien et de réparation.
- Déduction des charges de gestion éventuelles (comptable …)
- Déduction de la taxe professionnelle.
- Déduction de la taxe foncière.
La prise en compte des amortissements :
Les amortissements ne seront pris en compte fiscalement que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne pourront donc pas contribuer à générer un déficit. En outre, les amortissements non comptabilisés seront imputables ultérieurement sans limitation de durée.
Grâce à ce principe de différé d'amortissement, le loueur échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt. Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux :
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des Revenus Fonciers car le loueur est considéré par l'administration fiscale comme un commerçant. Les BIC ont la caractéristique d'être des revenus professionnels imposés à l'impôt sur le revenu et non pas à l'impôt sur les sociétés.
La taxe foncière :
Les loueurs en meublé de locaux d'habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun (exonération de cette taxe pendant 2 ans si achat en VEFA).
Possibilité de déduire de ses revenus les frais de commercialisation si le bien est livré la même année que l'achat.
Statut Lmp (impôt sur le revenu)Statut Lmp (impôt sur le revenu)
Exemple de défiscalisation statut Lmp
Enquête pap.fr sur les bailleurs privés
KPMFINANCE
