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Taux des prêts immobiliers favorables à l'investissement
Immobilier | 31 août 2009 | news-banques.com
La rentrée économique 2009 apparaît marquée du sceau médiatique de la question de la reprise économique et de son corollaire l’évolution du marché immobilier.
Un battage médiatique qui renforce l’attentisme
Le comportement du taux des prêts immobiliers pour la fin de l’année 2009 est au cœur des débats ; la moindre statistique, qu’elle concerne la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier neuf ou ancien, le nombre de mises en chantier, la variation des encours de crédits immobiliers…est analysée, décortiquée, interprétée en vue de formuler une prédiction sur l’évolution du marché immobilier au cours des prochains mois, quant ce n’est pas des prochaines années. Le problème, c’est que face à ce flot continu d’informations tout à la fois parcellaires, diverses et parfois contradictoires, le particulier, qui cherche tout simplement à concrétiser son projet immobilier, a de quoi s’y perdre et est poussé, dans ce climat d’incertitudes, à différer son investissement en attendant des jours meilleurs. Ce battage médiatique, beaucoup plus motivé par le souci de faire de l’audience que par le réel souci d’information des candidats à l’accession à la propriété, entretient non seulement l’attentisme, alors que la demande de logement est forte, mais contribue à masquer une réalité qui, elle, est bien tangible :
Fin 2009 : Une période idéale pour concrétiser un projet immobilier
Jamais depuis plus de 20 ans une période n’a réuni, à un même moment, autant de facteurs favorables à l’investissementimmobilier ; et ce phénomène mérite d’être souligné, car il n’est pas prêt de se reproduire de sitôt. Qu’on en juge : en passant, en juillet 2009, sous la barre des 4 %, les taux des prêts immobiliers approchent leurs plus bas historiques ; du coup, avec une baisse qui atteint 1,2 % depuis la fin de l’année 2008, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’en trouve mécaniquement accru de près de 10 % ; les banques poussées par la nécessité de redynamiser leur activité de banques de détail, commencent à réouvrir le robinet du crédit, même si elles continuent, à juste titre, de se montrer strictes sur les conditions (en matière de niveau de remboursement et de minimum d’apport) et à adopter une démarche commerciale plus agressive en matière d’offres de prêts immobiliers : le créditimmobilier, en tant que produit d’appel, constitue l’arme de prédilection des banquiers pour recruter de nouveaux clients.
Le dispositif Scellier permet, pour l’investissement locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses revenus égale à 25 % (37 % pour le « Scellier social) du montant de son acquisition (étalée sur 9 ans) si l’appartement ou la maison est livré avant le 31 décembre 2010 ; la mise en place du Pass-Foncier, le doublement du prêt à taux zéro, le 1% logement et la TVA à 5,5%, contribuent de leur côté à réduire fortement le coût d’acquisition d’un premier bien immobilier.
La réduction du taux des prêts, la baisse des prix de l’immobilier, qui finalement ne se sont pas effondrés mais sont dans une phase classique de consolidation après les fortes hausses de ces dernières années, conjuguées aux mesures incitatives fortes mises en place par les Pouvoirs Publics au début de l’année 2009, font de la fin de l’année 2009 une période idéale pour emprunter et investir.
Un contexte favorable qui risque de ne pas durer
Selon la plupart des spécialistes, les taux fixes des crédits immobiliers ne devraient plus poursuivre leur baisse pour se stabiliser autour de 4 % d’ici la fin de l’année, à la différence des taux variables, qui eux disposent encore d’un léger potentiel de baisse, leur niveau étant dépendant du taux d’intervention de la Banque Centrale Européenne maintenu, pour l’instant, à 1 %. Les taux fixes et variables pourraient, cependant, connaître une hausse, dès 2010, sous l’effet de l’augmentation du taux d’intervention de la BCE, très attentive au risque inflationniste, et de la remontée du coût des emprunts d’Etat au regard de ses besoins de financement importants générés par le creusement du déficit budgétaire : ces emprunts d’Etat, les OAT à 10 ans, servent en effet de référence pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers.
Quant aux prix de l’immobilier, il apparaît que les prix du neuf sont en phase de stabilisation et que le rythme de baisse de l’ancien, qui a beaucoup plus augmenté que le neuf, se ralentit.
Enfin, les mesures incitatives prises par le gouvernement au travers du nouveau dispositif Scellier, du doublement du montant des prêts à taux zéro et la majoration du crédit d’impôt sur les intérêts des prêts destinés à financer les logements neufs « basse consommation » devraient prendre fin le 31 décembre 2009 : il ne reste donc plus que 4 mois pour profiter des majorations attachées à chacune des mesures.
Aussi à la question, faut-il attendre que les prix baissent pour investir, une certitude doit guider la décision de l’acheteur potentiel : ne pas hésiter à profiter au plus tôt des conditions d’emprunt extrêmement avantageuses pour concrétiser son projet immobilier ; il convient de garder à l’esprit qu’en attendant une hypothétique baisse des prix immobiliers, notamment de l’immobilier neuf, le futur acheteur court le risque de s’exposer à une hausse des taux d’intérêts, dont l’impact négatif sur son pouvoir d’achat sera loin d’être compensé par une éventuelle baisse des prix de l’immobilier.
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